佛山写字楼以价换量 近三年来首次供需逆转

从去年开始，佛山写字楼市场供应逐步回落，而今年上半年，随着一些新货的入市以及营销策略上的改善和价格的调整，佛山写字楼销售市场出现了三年以来的首次供小于求，整体成交量达到了37.88万㎡，同比增长了103%。

但成交量的提升并不意味着写字楼市场的复苏，统计显示，新建写字楼的不断建成交付，使得佛山甲级写字楼总量达到144万㎡，空置率达到了48%。

成交：创新营销方式，成交量达三年来最高水平

2016年以来佛山写字楼市场成交平淡，月度网签面积都在3万㎡以下，而随着住宅市场政策的收紧以及货币贬值的影响，上半年写字楼市场整体成交与去年同期相比有大幅提升。佛山经纬研究中心统计显示，上半年佛山写字楼新增供应24.7万㎡，同比增加68%，但成交量亦达到了37.88万㎡，同比大幅增长了103%，达到了三年来成交量的最高峰，首次供小于求。尤其是在今年5、6月，南海万达广场、嘉邦国金中心等项目通过调整价格并创新营销方式，带动了市场成交，5月成交面积达到了8.37万㎡。

从区域分布来看，千灯湖和佛山新城可谓“压力山大”。千灯湖板块虽然上半年成交了6.79万㎡，但下半年仍有47.4万㎡库存； 佛山平洲和三山也是去库存压力较大的板块，下半年的库存面积都在20万㎡以上；而季华路则相对平稳，虽然也有15.8万㎡的库存，但上半年成交面积不输千灯湖，且成交多以佛山绿地中心、佛山万科广场、佛山雄盛王府广场、财金大厦等占据成熟金融一条街的项目为主，季华路老牌商圈的魅力仍在。

而从价格上来看，南海万达广场以均价1万元/㎡的“抄底价”，换来了成交5.6万㎡的成交量，位居上半年写字楼销量榜首。从成交前几位的项目来看，均价基本不超1.3万元/㎡,千灯湖、季华中板块的几个项目售价都在1.2~1.3万元/㎡之间。

租赁：甲级写字楼交付增多，空置率提高

随着一批新建甲级写字楼的投入使用，佛山写字楼市场的空置率也达到了近三年来的高位，据戴德梁行统计，上半年佛山有5个项目，43.7万㎡的新增供应交付使用，其中3个位于千灯湖，一个位于祖庙，一个位于佛山新城。到目前为止，佛山甲级写字楼的总存量为144万㎡，较2016年末增加了43%，而千灯湖板块占到了总存量的七成。受到新写字楼交付增多的影响，目前佛山写字楼整体空置率达到了48%，较2016年下半年增加了9.6%。

在租金方面，从2010年至今处于平稳略有上升的状态，上半年甲级写字楼平均租金为70.4元/㎡/月，较2016年末上升了2.6%，而千灯湖板块以72.3元/㎡/月居榜首，较季华路和祖庙高出了10.7%和16.6%。戴德梁行广州写字楼部董事及主管梁杰认为，这主要与越来越多高品质甲级写字楼交付使用，硬件提升有关。

但梁杰认为，甲级写字楼的增加并不能改变佛山由于产业结构和人才引入不足，带来的写字楼需求量有限的问题。“租赁写字楼需求的主要以金融、专业服务、贸易等第三产业企业为主，而目前佛山经济机构仍以第二产业为主，很难通过单一开发商来改变写字楼市场的整体状态。

运营：写字楼也需专业团队招商、管理

和商场一样，后期运营状态是关系到写字楼能否获得长远稳定租金回报的核心因素，因此越来越多的写字楼开始采用自持出租或由商管统一管理出租的方式，来保证运营的统一性。梁杰表示，佛山不少写字楼都规划建设在一些CBD核心区，地段优越，从开发商角度来说，自持是最好的资产保值增值方式。但佛山的不少中小企业在转型升级中还存在一些固有的置业理念，喜欢购买办公物业，因此不排除会有些存在资金压力的开发商会将写字楼部分出售。

在梁杰看来，项目自持，同时有商管运营公司从项目规划时就开始介入，对于写字楼的成功运营有很大帮助。“只租不售，开发商在企业引入上会更统一、纯粹，同时商管公司能够从早期产品规划，到后期管理，招商引资等都给予专业的建议。“例如组合什么配套满足楼上写字楼的租户，招商、运营中心的礼宾客服、客户资源的导入等等。”梁杰说。