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司法拍卖房产关注度高​ 六大事项需注意

发布时间: 2017-09-15 10:15:03

来源: 珠江商报

分类: 行业动态

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近日,顺德拍出61万的车位,是通过网络司法拍卖所得,引发热议。记者了解到,目前不少市民也关注司法拍卖房,从淘宝网上可以看到,一宗房子的拍出,会出现多个竞价,竞价次数多的可高达393次,同时有几千人乃至几万人围观。合富辉煌佛山公司市场研究部经理卓杰提醒,参与司法拍卖房产,除了传统购房要注意的事项之外,

近日,顺德拍出61万的车位,是通过网络司法拍卖所得,引发热议。记者了解到,目前不少市民也关注司法拍卖房,从淘宝网上可以看到,一宗房子的拍出,会出现多个竞价,竞价次数多的可高达393次,同时有几千人乃至几万人围观。合富辉煌佛山公司市场研究部经理卓杰提醒,参与司法拍卖房产,除了传统购房要注意的事项之外,还要注意权属等法律问题。在熟悉流程的同时要掌握相关法律知识,才有可能“捡漏”。

223件房产近期将“网拍”

相比传统拍卖,网络司法拍卖有着周期短、零佣金、透明度高和受众广等优势。截至9月13日,顺德有223件房产将于近期在淘宝网上拍卖,其中有98件可贷款。

司法拍卖房产关注度高

去年2月,顺德法院首次登录淘宝网的司法拍卖平台,首战的两件标的物选择了起拍价为4300万元的陈村镇半岛碧桂园别墅和全新未上牌的奔驰车,最终奔驰以30%的溢价率成交,而别墅虽然最终流拍,但吸引了近5万人围观。网络司法拍卖破除了地域限制,扩大了竞买人范围,相比传统拍卖更为方便。据顺德区人民法院统计,网络司法拍卖周期81天,比传统拍卖减少31天。

9月13日,记者登录淘宝网查阅佛山市顺德区人民法院的司法拍卖拍品名单,发现目前顺德的司法拍卖房产参与度较高。在已经结束拍卖的房产中,单件拍出房产来看,报名人数少则一两人,多则几十人,部分房产竞争激烈。以顺德区乐从镇劳村麦田东一街六巷9号为例,该房产在2016年7月16日成功拍出,共有24人报名,引发13283次围观。竞拍过程中,出价次数高达393次。

另外,截至9月13日,即将进行拍卖的房产有223件,均已受到多次围观,少则数百次,多则几千次。以顺德区容桂街道活力盈居10座1201号房为例,该房产为第一次拍卖,截至9月13日下午5:46,已经有5471次围观,428人设置提醒,1人报名。

合富辉煌佛山公司市场研究部经理卓杰认为,当前大家对于司法拍卖房产都是围观多于参与,主要由于对流程不熟悉,而且担忧后续出现的其他问题,对于这个普遍都是观望较多。而选择参与的原因主要是司法拍卖房产的起拍价格远低于市场价,所以参与司法拍卖的人一般都具备相关专业知识,否则不会盲目参与进去。

不过,从下面这组数据我们可以了解到,目前顺德网络司法拍卖的关注度颇高。佛山市顺德区人民法院工作报告(2016)显示,顺德2015年率先在全市开展网络司法拍卖,两年来共拍卖标的物2282件,成交金额17.71亿元,溢价率40.33%,是传统拍卖的3.6倍。

“网拍”房产还可按揭贷款

随着网拍机制的成熟,目前越来越多的银行愿意为意向竞买人提供按揭贷款,为竞买人解决资金烦恼。据悉,目前可提供按揭贷款的银行包括顺德农商银行、中国农业银行、中国建设银行、中国银行、中国工商银行、招商银行和广发银行等。截至9月13日,顺德即将进行拍卖的房产223件,其中,可贷款的有98件。

记者查阅顺德农商银行官网发现,顺德农商银行有一项特色金融产品“拍易盈”。

“拍易盈”是指通过顺德农商银行提前向法院出具附条件的《贷款承诺书》,作为买受人向法院缴交拍卖余款的过渡担保,协助买受人完成拍卖交易并办理融资的业务。适用对象是从顺德法院公开拍卖途径获得土地或房产的企业或个人。该产品具有“提前审批,解决筹资难题;期限灵活,还款压力小;贷款成数高,最高可达7成”等特点。

“顺德农商银行”官方微信公众号资料显示,买受人通过淘宝参与司法拍卖,在了解标的物后,如果需要办理贷款,可向顺德农商银行提出申请,并向法院执行局申明。该行将在贷款审批同意后出具授信意向书。在竞价成功后,进入“缴纳首期款”阶段,在拍卖成功后买受人将贷款意向书提交法院,并取得法院出具的拍卖成交确认书。缴交首期款后将缴交凭证连同拍卖成交确认书等资料交到该行,该行将与买受人签订贷款资料并出具贷款承诺书。在法院出具过户裁定书后,该行将与买受人一起办理过户和抵押登记手续,手续完成后发放贷款并划付至法院,至此交易完成。

链接

“网拍”房产需注意六大事项

市民李先生最近开始关注顺德法院网络司法拍卖平台,希望通过参与竞拍以“捡漏”的方式购置房产。“暂时还没有出手主要是因为对相关流程和法律知识还不够熟悉,担心准备不足的话花钱买难受。”

卓杰提醒,除了传统购房要注意的事项之外,另外更多关心的是权属等法律问题。比如说,评估价格与市场价格比较是否划算,房屋当前是否有实际使用人,房屋当前是否存在租赁合约,这些都关系到房屋清场及竞拍者能否实际入住的切身问题。另外就是有否工商注册登记未涤除,水电费物业费未缴清等问题。另外,竞得者还需要清楚在规定的限期之内缴清房款的问题。

为此,记者整理了网络司法拍卖六大注意事项:

1了解标的物情况包括瑕疵

司法拍卖/变卖公告、竞买须知详细说明了标的情况、处置程序、保证金及成交价款缴纳的方式和时间、法律责任等重要事项。竞买人在报名前应当仔细阅读,并充分理解其含义,审慎决定是否报名。决定报名的,即视为完全了解标的,并接受标的现状、已知或未知瑕疵、权利负担。

竞买人在报名前联系法院、辅助机构实地看样,充分了解标的情况。另外,可以咨询邻居、管理处,关于该套物业是否渗水、装修过的记录。至于房产面积,可以到房产所在的国土房管分局进行核实。

2合理的投标价位分析

有经验的投标者,会根据市场行情,处理过程难易度,分析投标生态,评估最恰当的投标价位。标得到,又标得巧。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》,网络司法拍卖竞价期间无人出价的,本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖,拍卖动产的应当在拍卖七日前公告;拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。再次拍卖流拍的,可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。

3悔拍保证金不予退还

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》,拍卖成交后买受人悔拍的,交纳的保证金不予退还,依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的,原买受人不得参加竞买。

4衡量最终购买成本

需要办理过户登记的,被执行人、买受人应分别按照国家相关法律法规缴纳税费(但实际操作中,可能会存在由买受人垫付被执行人应当承担的税费的情况;部分法院会从执行案款中优先支付买受人垫付的费用,具体情况以拍卖/变卖公告、竞买须知为准,也可以咨询法院、权属登记机关)。

另外,竞买人除了详细看清拍卖的相关文件外,还应向法院咨询,并且,最好自己去电力公司、管理处等部门亲自查取相关的欠费数据。需要注意的是,拍卖标的物有可能存在没有办理房产证、需要补交地价及土地使用费等情况,税费会较高。竞买人需要衡量最终购买的成本与市场价的差距。

5没有房产证带来的麻烦

在拍卖房产中,有不少是没有房产证的,只有原业主的购房合同。在这种情况下,银行不能办理按揭,而法院一般要求在一定的期限内付款,这要求竞拍人有较强的经济支付能力。

竞拍人最好到房产所在地的国土房管分局,详细询问拍卖房产的过户手续及其相关信息,是否存在房产是非商品房或者是房产不能过户的情况。查清楚产权是否明晰。

6房屋当前是否存在租约

如果拍卖之前房屋带有租约,那么交房时就有可能存在租客不走、要求赔偿等问题。法院虽然可以协助交房,但有时候也会有麻烦,例如原业主可能给自己的亲属居住,如果是原业主唯一房产,作为供养,法院也不能清走业主。

责任编辑: lpw-xyx

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