年底新货多降价不意外 非限购区仍是推货主力

“金九”“银十”是房地产市场传统的销售旺季，但今年的“金九银十”热度减弱。来自佛山各大代理机构统计数据，已经落幕的“金九”量价齐跌，10月开局也略显冷淡，十一期间成交量同比下滑八成。

在接下来的第四季度，随着市场新货供应量的大增，若成交持续萎靡的话，限购区的去库存周期将进一步拉长，个别项目会出现降价的举措。

非限购区仍是推货主力

尽管各大开发商都十分看好“金九”，全市超50个楼盘在“金九”期间有推新动作，造成全市供应量大增。来自佛山经纬统计，9月份佛山新增预售套数17941套，环比增加34%；新增预售面积205.49万平方米，环比增加43%。

货源的充足，却没有带来成交的水涨船高。佛山中原统计显示，9月份全市成交一手住宅面积81.87万平方米，同比下滑67%，环比下跌14%；成交金额97.08亿元，同比下滑68%，环比下滑15%。从各区的情况来看，五区中，仅禅城销量增加23%，其余四区楼市均有不同程度的销售下滑。南海9月成交面积达29.12万平方米，环比下滑30%。但要注意，南海成交量在全市的份额持续下滑，“金九”期间仅占全市的36%；三水位居全市成交榜眼，达到21.24万平方米，表现抢眼，占全市份额高达26%。

楼价方面基本保持稳定，成交均价10636元/平方米，环比下落1%。其中，禅城13150元/平方米，全市最高，但环比下滑4%。其主要原因在于石湾街道因绿地璀璨天城等高价项目支撑，其均价接近15000元/㎡水平，推高了全区的成交均价。南海、顺德楼价基本上维持在11000元/平方米的水平线上；高明和三水也保持在6000元/平方米与8000元/平方米的水平。

网签数据具有滞后性，和开发商的实际推售情况会有所出入。佛山经纬监测发现，9月份全市 32 次开盘，推出新货 6339 套，环比增加28%，南海、顺德、三水的开盘次数均有增加，其中非限购区的5盘销售形势良好。

十一成交量环比下滑八成

十一期间，全市一手住宅网签量仅1325套，二手房网签89套，同比下滑八成。一手楼方面，非限购区三水区表现抢眼，8天成交529套，仅比排在首位的禅城区少20套。而顺德区8天假期仅网签两套一手住宅。

由于网签数据与实际成交数据存在一定的滞后性，因此十一假期的网签数据更多是反映节前的市场情况。

房价方面，市场没有过多的波动，基本保持稳定，个别9月底开盘的项目，在此前吹风价的基础上略调低了销售价格，撬动了成交。但由于首付门槛的提高，银行利率的上调，总体上造成资金不足的刚需观望情绪加重。

后市观察

多方博弈还在持续

毋庸置疑，在政策的严控之下，今年的“金九银十”，市场已经发生了变化。

佛山经纬研究中心经理麦少庄认为，需求上确实有点降温。开发商以及购房者的博弈还在持续。麦少庄认为虽然第四季度市场新货及新项目有所增多，但胶着局面较难打破。在“稳增长”主基调下，调控维持阶段性从严，市场走势关键看博弈方态度及压力抵御能力，目前未见大范围降价端倪，但不排除个别让价行为。新盘由于地价成本高，让价的可能性不大。但一些拿地成本偏低的在售项目，尤其是上市公司会迫于年终报表的压力，或会为实现业绩而降价。

同时，记者留意到，比起限购前房子根本不愁卖的情况，现在开发商为了把房子卖出去，各种花式促销手法活跃起来，也从侧面反映出眼下市场降温的事实。

限购区开发商压力增大

从目前的情况来看，佛山限购区将持续限价、限签、限售政策，成交量还会在低位徘徊。但是第四季度市场供应量会进一步加大，10月仅禅桂两地就有9个项目推新。在供应大增，而成交持续低位的情况下，限购区的去库存周期将进一步拉长，开发商的销售压力也将增大。

来自佛山经纬统计，禅城各大板块前三季度库存量达7841套，四季度将新增5335套，届时可售货量将达到13176套，按照目前的消化速度，静态去化周期达到12个月。桂城板块前三季度库存量4521套，第四季度将新增1450套，届时，可售套数达5971套，静态去化周期将达18.85个月。而黄岐、盐步、大沥等传统广佛交界区域，由于第四季度可售货量大增，导致静态去化周期直线攀升，达到2~5年。非限购区如狮山、官窑、西樵、九江等地，本身新增货量不多，再加上不限购、消化快，因此静态去化周期仅半年左右。同样，在顺德也出现了限购区域与非限购区的分化。北滘、乐从等预期的去化周期高达2年左右，但杏坛、均安等去化周期仅两三个月，但随着中海进均安，美的、恒大进杏坛，未来这两个镇街有望缓解货量紧缺的情况。

文/ 广州日报全媒体记者陈钰凤

图/广州日报全媒体记者龙成通