马光远：三四线城市房价必定下跌 开发商无力维持

面对这么多年来，房价的飞快上涨，住房刚需一族们苦不堪言，许多人为了买下一套房子，不少人的生活品质一下子下降到了十年前。在今年各类房地产调控政策的压制下，未来的楼市还能继续上涨吗?著名经济学家马光远的观点很值得潜在购房者们参考。

在分析房价未来走势的时候，马光远尖锐地指出，未来三四线城市的房价一定会降低。他同时表明，如果在三四线买了投资性房产，那么明年只要不是大跌投资者就应该偷着乐了。

马光远提出三四线房价会跌的原因

管理层调控可能收紧

马光远指出，管理层的房地产调控政策依然能够让房价走低。目前管理层的限购等措施主要针对的是一二线城市，如果未来三四线城市的房价依旧上涨，管理层极有可能收紧政策，加大调控力度来抑制三四线城市房价。

三四线城市人口少

多年来的人口普查数据可以看出，三四线城市的人口数量并不多。其实，三四线城市的生育率和一二线城市并没有显著的区别，造成人口巨大差异的原因主要是人口迁移。

面临年轻人口断崖式减少

客观地说，在中国无法做到像美国一样以优质和稳定的移民来确保自身整体人口结构合理性的情况下，有些地区就必然会衰落，或者是乡村，或者是城市。

在人口负增长的时代，大都市将毫不留情地吸干周边地区的血液，以便自己能够生存。残酷吗?不，因为这是年轻劳动力自己用脚投出的结果。

落后地区、三四线城市，将会面临比全国平均水平更糟糕的年轻人口断崖式减少，这可能导致各类消费增速的急速下滑，甚至进入负增长。因此，现在还远不是三四线城市经济形势最为严峻的时期，更加残酷的挑战还在未来。

三四线城市的房价也上涨不少

一二线城市发展较好，无论是教育资源还是医疗资源甚至是工作环境都优于三四线城市。许多来自三四线小镇的年轻人都希望通过自身的努力带着自己的下一代，甚至上一代移民到北上广深这些一线大城市或者杭州南京这样的二线城市。真正愿意一辈子待在三四线城市的年轻人也会变得越来越少。

与此同时，三四线城市的土地面积却普遍不少。随着一二线城市房价的升温，三四线城市的房价也在这几年中上涨不少，在土地多的三四线城市中，房地产开发商的建房热情近年来日益高涨。

这两大因素将会导致三四线城市的楼市供过于求，这种供求关系最终也会促使这些城市的楼价下跌。

开发商无力维持价格

二手房的价格受到供求关系的影响比较大，但是对于新房来说，开发商才是决定价格的重要决定因素。对于开发商来说，短期的房价下跌其实并不可怕，他们可以通过各种渠道获得现金流的补充来维持低销量高房价的状态。

然而，若房价长期走低，开发商也会无能为力。开发商的盈利模式决定了现金流在这个行业中的重要地位，为了保障整个公司的顺利运行，有时降价换销量的举措也不得不进行。如果三四线房价开始回落，开发商也将无力护盘。

三个角度整理以上观点：即供需关系、房地产开发商和管理层。

这三大原因相互作用无疑将让三四线的房价不再高涨，换句话说，未来这些城市的房价将会下跌。还在观望期的投资者不妨再耐心等待一段时间，以便用更合理的价格获得三四线城市的房产。