房地产下半场在于存量房 或催生一批优秀上市企业

房地产调控放松？房价又要上涨？真相没有那么简单

说到房价，

哎

一把辛酸泪

什么时候才能有自己的小房房啊~

2018一开年，房地产市场就出现了一轮新的骚动，媒体纷纷开始炒作：楼市限购要松动了？这是否意味着中国房地产以往2至3年调控周期的重演？未来是否会全面放松？是不是又要靠房地产拉动经济了？房价会在2018年迎来报复性上涨吗？要看明白这中间的大势方向，你需要结合下面几个新闻一起看。

1.中央定调房地产政策：确定了分别对待的基本政策思路。即“满足首套刚需，支持改善需求”，同时强调“调控力度不放松，保持政策的连续性”。近期媒体更是侧重报道房价的稳中有降，突显调控一年多来的成绩，这也为下一步政策的调整争取到了合理性。

2.2017年全国卖地收入突破4万亿。估计即使不是历史大顶，也已经非常接近了。

3.房地产开发投资增速继续回落，创今年以来新低。12月14日，统计局公布的数据显示，2017年1-11月份，全国房地产开发投资100387亿元，增速比1-10月份回落0.3个百分点。

4.房地产调控政策出现松动。兰州成为此轮调控首个松绑的城市，此外南京、合肥也调整了房地产政策，一定程度上有所放松，并实行“一城多策”的调控政策。实际上，近半年来，已有不少二三线城市悄悄地调整了房地产政策，不过八成以上的政策条款都是针对人才引进而松动的。

从上面这四条新闻我们可以看出什么呢？先说结论吧。

此轮调控可能会稳中有松，但不会全面宽松，更可能的，是会和几年后出台的房地产税政策进行衔接，在这期间要谋求房价平稳。预计后续还有城市会出现政策调整，并执行一城多策。那些已经出现房价、土地成交量明显下调，较多的城市以及部分三四线城市及县城，均可能出现类似的政策调整。

为什么呢？因为房地产市场，从来不是单纯靠供需关系来调整的。它从住房市场化改革以来，就肩负着“补贴”中国工业化、城市化的重任。它是政府以行政之手掌握着的一张财政牌，是披着市场化外衣，行“征税”之实的一个工具。

作为一个底子薄、基础差的农业国家，中国要实现快速工业化，就必然需要从社会其他方面“腾挪”出资源来补贴工业化。苏联和新中国建国前期，是通过压制农产品价格、提高工业产品价格的方式，让农业、农村、农民来补贴工业化。而1998年“房改”，尤其是2001-2003年的“二次房改”之后，这一补贴实质上是变成了用土地出让金的形式，向城市购房者征税，让购房者付出额外的成本，来补贴国家的工业化、城市化。

但在分配这笔钱的时候，工业得到了更多补贴，同时户籍政策限制了城市化的进程，这造成了改革开放近40年来“工业化快，城市化慢”的基本格局。

现在已经到了还历史欠债，进行“再平衡”的转折点。不过，限于房地产市场与背后金融市场的深度融合，房价大幅下挫将导致资产市场雪崩，相关企业和银行有可能大面积资不抵债，并有进一步引发系统性风险的可能，所以维持市场稳定，维持房价不大幅下跌，就成了首要但又不能明说的“政治任务”。

同时，由于来自民众的压力与不满越积越大，尤其是无房居民和刚进入城市的新移民的声音逐渐成为不可忽视的主流，所以继续此前的土地财政模式，会承受越来越大的压力，允许房价继续上涨也将付出政治代价。但相对而言，由于大众“买涨不买跌”的普遍心态、相对仍然较高的储蓄率，所以政府对房价上涨的容忍度会略宽松一些。

另一方面，土地出让金的收入规模也逼近最高点，今后必然开始走下坡路。由于城市化的增速下降，居民债务相对于可支配收入的杠杆率的上升（已达90%，接近美日水平），使得这一模式的“油水”也逐渐下降。房地产投资下降和部分城市调控措施的松绑，都是具体的反应。与其死守这一块越来越少的收入，不如“从善如流”逐步放开土地供应管制。同时为房产税出台做准备，顺利承接、弥补土地出让金，让房产税成为更加持续稳定的地方财源。

但是我们也应当看到，房地产市场——尤其是一线城市的楼市，其供不应求的基本格局并没有改变。虽然城市之间的“抢人大战”已经初露头角，但人口向北京、上海、深圳等超一线城市聚集的趋势，仍保有很强的惯性。

所以可以看出，此次改革既有底限，又有上限，政府的目的在于维持土地出让金短时间内的平稳，而这以房价不出现大波动为前提。虽然口头上说要稳定房价，但实际上大众对房地产市场保有一个“看多”的情绪，这样才是对政府最有利的。即首先不允许房价大幅下跌，同时最好也不要大涨，在现在水平上波动，热点城市不继续上涨，二线城市差异化松绑，同时三四线城市房产去库存。这几年还要维持住市场热度，在稳定住土地出让金规模的同时，为房地产税出台做准备。等到房地产税开征，再逐步缩减土地出让金规模，做到平稳过渡，这是政府最理想的目标。未来几年，房地产政策可能时紧时松，但不会偏离这个核心目标。

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……

不管怎么说，

国家安全人民幸福是大家的共同目标，

希望国民安居乐业，

也祝愿大家好好努力奋斗买得起房

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投资逻辑及建议：

从国际经验观察，当一个国家的住房自有率超过65%、人均GDP突破8000美元、户均住房套数大于1，由增量开发主导的新房市场趋于稳定和成熟，基于二手房流通和房屋资产管理的存量时代将逐步来临。

数据显示，2016年全国二手房交易规模占到住房交易总额的比例达到41%，一线城市二手房交易额已达新房的2.1倍，其中，北京和上海的二手房成交金额分别是总交易额的74%、72%。

而根据第六次人口普查数据测算，我国住房存量已经达到户均1套，这就是说中国离存量时代越来越近，房地产的下半场也将是存量房的市场。 在存量时代，房地产经纪行业也随之在发生着翻天覆地的变革。

昆百大A及伟业我爱我家集团董事长谢勇日前在“让居住更美好暨2018房地产经纪行业发展趋势展望”发布会上表示，过往30年的开发时代，资本市场缔造了万科、恒大等一大批优秀的上市企业，且通过资本的力量推动了城市的大规模开发建设。但在中国的房地产经纪行业已经成为推动中国房地产市场发展的核心力量的时代，这个行业仍是国内少数未被资本市场高度进入的行业。

2017年，昆百大A与我爱我家完成重组，我爱我家成为了国内首家成功登陆A股主板市场的经纪企业。这正是资本青睐房地产经纪行业的典型案例。

而未来，资本势必将深度进入经纪企业的发展，以及存量房的交易和运营，也将缔造一批优秀的房产经纪行业的上市企业，在资本的助力下，将为房产经纪行业的发展引入更多的资金、引入更多的优势资源，助力行业不断提升行业规范化水平，提升服务效率，提升产品和服务品质，助力“让居住更美好”目标的实现。

谢勇表示，虽然房产交易本身是一个“低频高值” 的交易类型，但是围绕房产交易会发生很多诸如房屋租赁、装修、家居等“中值中频”的交易，以及搬家、家政、维修、居家服务等“高频低值”的交易，借助资本的量，房产经纪机构和房屋租赁经营机构将能够以居住为核心，以房产交易和房屋租赁为入口，将相关业务延展至更多的交易类型和服务场景，为客户提供更全面的居家综合服务。

此外，谢勇也看好资本将助力经纪行业进入互联网新时代。虽然目前互联网很发达，但是这个行业也是国内少数未被互联网高度进入的行业。借助资本的力量，将为房地产经纪行业与租赁经营业务的发展引入更多互联网、物联网、AI、大数据等优势合作资源，这一行业将成为AI、物联网、移动支付、信用等诸多新技术、新产品的最大应用实践场景，行业与各类创新性产品和服务的融合，实现让居住更美好的目标。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则表示，未来资本将深层次的进入房地产经纪行业和房屋租赁经营行业，在催生一批优秀的上市企业之外，也将极大地推动行业的规范化、标准化发展。