大湾区城市群佛山楼市爆发指数很低！

根据大湾区各城市的功能划分，深圳、香港、广州、澳门为区域中心城市，佛山、珠海、东莞、惠州、中山为区域次中心城市，而肇庆、江门担着卫星城市的角色。

随着深圳、广州核心城市地位凸显，辐射增强，东莞、佛山地位提升，发展将优于其他城市，珠海、中山在核心城市推动带动下城市地位进一步提升，外围城市也将迎来新的发展机遇。

特别是佛山、东莞、惠州、中山这些区域次中心城市，2018预计将有机会迎来大爆发!

城市格局升级

粤港澳大湾区规划利好下，城市圈产业协同性提高，珠江西岸将快速发展，城市圈效应加速形成。珠海将发展为区域次中心城市，与中山及江门一起形成珠江西岸城市圈，整体呈现三大城市圈协同发展的局面。

对“十四五”畅想，未来将形成“广州商贸中心+佛山、清远、肇庆制造”的广州城市圈与“深圳总部研发+东莞、中山制造+惠州宜居”的深圳城市圈。无论发展如何，次区域中心城市在核心城市带动下，城市地位提升与发展机遇愈加明显，这是不可逆转的趋势。

区域联系加强

随着港珠澳大桥通车、深中通道、深茂铁路及虎门二桥规划落实，以及跨海大桥将珠江东西两岸城市联系加强，同时城际轨道的完善，次区域中心城市与核心城市联系进一步紧密，核心城市的产业升级外迁与高房价下的人口溢出，将进一步促进购房需求，房价攀升概率较大。

特别是“地铁融城”方面，广州与深圳两个核心城市辐射能力异常强大。目前，广州地铁规划：16号线与21一号线对接惠州、18号线对接中山、5号线对接东莞，广州与佛山地铁已经开通，广佛之间还将有更多地铁与环线;深圳规划地铁规划，14号线、16号线、8号线等5条地铁线连接惠州，6号线、22号线、20号线、11号线等四条线路将通达东莞。核心城市正通过四通八达的地铁将次区域中心城市连接起来。

▲大湾区交通规划图

楼市或率先松动

佛山顺德、东莞已经开始有松动的迹象，接下来广州、深圳作为房价政策敏感的城市，跟进机会较小，而次中心城市跟进概率较大，比如中山。至于惠州，2017年作为唯一一个幸免于严控之下的城市，政策从不是决定它是否爆发的因素。

爆发指数 中山

2017年中山整体房地产市场紧缩，土地市场供应环比减少19.43%，同时受湾区价值影响，成交量环比上升384%，楼板价环比上升169%，2017年住宅用地占据绝对主导地位，成交51宗，占比高达85%。

虽然，9月份后政策趋紧，中山在2017年最后几个月楼市量价表现依然强劲，11月、12月成交量高出全年的平均值。结合大湾区格局变化与融城的推进，2018延续该势头概率很大!

值得注意的是，2018年6月深茂高铁“江茂段”将通车，这对深圳与中山除了“深中通道”的利好联系之外，又让深圳人对中山的信心提升了不少。深茂铁路预计到2023年才能全线通车，中山将是这条铁路的一个重

爆发指数NO.2惠州

2017年惠州作为广东省唯一没有严控政策出台的城市，受到深圳投资客和需求者的青睐，楼板价水平大幅上涨，环比上升84%。2017年住宅用地占据绝对主导地位，成交84宗。

在2017年全国住宅成交面积TOP10中，惠州2017年度商品房成交套数达14.95万套，居粤港澳大湾区首位。

去年政策都趋松，2018年出台政策的概率较小，惠州较大概率保持2017年的势头，继续爆发!

爆发指数NO.3东莞

2017年东莞土地市场供求两端均呈现萎缩状态，投资客被拒于门外，仅城区为全市唯一量价齐升片区，但整体成交均价一路坚挺，楼价水平不断上扬，创历史新高，2017年达9462元/㎡，同比上涨33%。

据爆料，近日，东莞多盘上调了备案价，上调幅度均为约5%，别墅更是最高每平降了八千多元。东莞楼市政策有松动的现象，一旦有所松动，在东莞的城市价值和魅力日益凸显，粤港澳大湾区、莞深同城、轨道交通升级发展等众多利好因素的影响下，东莞楼市有可能进入一个新的发展周期。

特别是近两年，融创、时代、阳光城、鲁能、星河、中海、华润置地、新城控股、远洋、招商蛇口等品牌房企纷纷抢滩登陆东莞，东莞爆发的“能量”真的很足!

爆发指数NO.4佛山

2017年佛山虽然受整体房地产市场紧缩政策影响，但是土地市场供求整体处于持平状态，价格方面，受到政府限价抑制，以及双限双竞等地块出让的影响不大，楼价水平环比上升仅11%。

在2017年全国住宅成交面积TOP10中，佛山是唯一入围的三线城市。房价同比涨幅也达到了7%，略高于广州和深圳，均价初次突破万元大关。

据易居中国执行总裁丁祖昱在1月3日披露的数据，佛山是全国住宅成交的10强城市，三四线城市住房成交面积和土地成交面积双料冠军。

克而瑞预计，2018年佛山的整体楼市成交量或会小幅回升，涨幅2%～6%，预计今年房价升幅在4%～6%之间。

2018年，该地楼市政策也开始松动得迹象，近一个月内，顺德有四个指标盘上调备案价，最大幅度达49%。顺德可是2017年整个佛山全市成交量第二、成交均价第三的片区，这番松动加上大湾区利好，佛山或将成广州外溢人口置业最佳选择