佛山

易宪容:一线城市楼市住宅成交腰斩的意义

2018年02月03日来源:百家号房产时评责任编辑:liangchunmei

根据房地产中介中原地产研究中心统计数据显示,2017年全年,“北上广深”四个一线城市合计商品房住宅(不含保障房)签约192283套,相比2016年全年的324549套,下调了41%,创下历史最低点。还有。2017年全年,“北上广深”四个一线城市合计商品房住宅成交金额为7829亿元,同比下滑38%。

楼市

以北京及上海来看,2017年全年商品房的成交,北京纯商品住宅成交金额为1777亿元,成交量为2.6万套,相比2016年的4.7万套,下跌45%;上海纯商品住宅成交金额为3030.7亿元,签约5万套,相比2016年的10.8万套,下调53%。

可以说,从全国的情况来看,15个一线城市和热点二线城市调控力度大,不仅北京及上海,其他其中一些城市成交量也会几近腰斩。但是,对国内三四线城市或调控力度小的城市来说,2017年住房销售面积及销售金额都在创历史记录,这些城市2017年出现了房地产市场的空前繁荣。

现在的问题是,一线城市的住房销售惨淡的意义是什么?为何这些城市的住房销售量会出现腰斩?住房销售量急剧下跌,住房的持有者为何不调整价格让市场住房需求释放出来?一线城市的这种局面能够持续多久?持续到最后的结果又是什么?等等,这些问题都是需要认为思考的。

其实,一线城市及二线热点城市住房销售急剧下跌或腰斩,首先是2016年930和2017年317政府出台一系列房地产调控政策的结果。因为这些房地产市场的限制性购买及销售的调控政策,肯定会限制不少住房投资者无法再进入市场。其次,这里也有一个比较基数问题,2017年这些城市的住房销售下降,是与2016年这些城市疯狂销售增长相比较,在2016年住房销售量及金额都创历史记录。有上一年的住房销售疯狂,即使不出台房地产调控政策都可能让第二年的住房销售下降,因为早一年住房销售可能严重超支下一年的销售量,更何况出台了限制住房交易的一系列调控政策呢?

再就是,按照市场法则,当市场的销售急剧下降时,市场供求双方都由此来判断原因所在。或是该产品的价格太高让市场需求突然萎缩,或是市场的供应量太大,产品出现严重过剩等。面对这种情况,受到冲击最大的肯定是产品的供应方。如果产品的供应方不调整价格,让市场的需求释放出来,而让大量的产品持有在自己手上,那么企业就面临着破产的危险。在这种情况下,产品持有者一定会降价销售。但这是消费性产品的市场法则。

而当前国内一线城市的住房销售量2017年突然腰斩,与消费性产品的市场法则没有关系。这些城市的住房销售量2017年可以出现腰斩,但是这些城市的住房价格却一点没有下跌的迹象。反之,多数城市房价还在上涨。

比如,深圳市规划和国土资源委员会2月1日公布的数据显示,深圳2018年1月份新建商品住宅成交均价为54240元/平方米,自2016年10月出台新一轮楼市调控政策以来已连续16个月下降。数据显示,深圳2018年1月份新建商品住宅成交均价为54240元/平方米,环比下降0.03%,同比下降1.3%;成交套数2778套,环比下降14.5%,同比增加68.2%。

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