佛山

易宪容:2018年国内房地产继续繁荣

2018年03月12日来源:百家号房产时评责任编辑:liangchunmei

尽管房地产的调控政策一直在紧密地出台,尽管各类媒体都在说国内房地产市场正在发生巨大变化,尽管一线城市及二线热点城市的住房销售还在下降,但是这些并没有让已经繁荣两年的国内房地产市场止步,反之2018年国内房地产市场的繁荣在2016年及2017年住房销售创历史记录的基础上还有继续。

房地产市场

先看以下几组数据,易居中国旗下克而瑞信息集团(CRIC)数据显示,2018年1月房地产公司销售排行,碧桂园排名为第一,实现单月销售金额654亿元,增长幅度为34%;万科和恒大紧跟其后,1月商品销额分别为652亿元(增长幅度为36%),以及605亿元这(增长幅度为63%)排名为第二、第三。前三名的门槛已经由2016年同期的350至500亿区间,跃升到600亿元规模以上。这里可能既会有国内房地产市场集中度提升的问题,更主要的还是表现为2018年国内房地产的繁荣还在继续。因为,国内大的房地产开发商是这样,其他中小城市的无数的中小房地产企业也会如此。只不过住房市场繁荣为城市转换而已,由2016年一线城市及二线城市,现在转移到了三四线城市。

也正因为房地产市场的繁荣还在继续,2018年的国内土地市场同样是十分火热。据中原地产研究中心统计数据显示,2018年1月份,50大热点城市卖地金额高达3773.6亿元,同比上涨73%。另据克而瑞统计显示,2018年1月份,10强房企新增土地货值高达3196亿元。与此同时,据同策研究院统计,TOP20上市房企土地成交金额1505.25亿元,占全国土地成交金额的30.15%。

这些数据表明,由于房地产市场的繁荣还在继续,多数房地产开发商手中所持有的土地已经开发使用,手中所存有的土地不多,这些房地产开发商只好进入市场购买土地。再就是说,由于房地产市场的繁荣还在继续,多数房地产开发商仍然看好未来国内房地产市场,他们根本就没有一点会由于房地产调控政策出台而离场,反之他们还在加大力度进入土地市场,购买更多的土地。既然国内房地产开发商看好未来市场,那么2018年这个市场的繁荣还可能会继续。因为,房地产开发商对市场的了解与评估肯定要比市场的外部人更为清楚。

第三组数据是2月12日中国人民银行公布的金融数据。2018年1月份人民币贷款增加2.9万亿元,同比多增8670亿元。分部门看,住户部门贷款增加9016亿元,其中,短期贷款增加3106亿元,中长期贷款增加5910亿元;非金融企业及机关团体贷款增加1.78万亿元,其中,短期贷款增加3750亿元,中长期贷款增加1.33万亿元。

从这数据来看,一是整个1月份的贷款远超出市场预期,多增加了8670亿元,同比增长幅度达43%。这里可能既有银行业务由表外移回到表内并表的问题,更重要是信贷增加强劲的问题。这样的一种信贷快速增长,无论是流向哪里,都可能是过度银行信贷扩张。二是住户贷款由2017年的7521亿元增加9016亿元,同比增长达到20%,多增了1495亿元。还有,尽管住户的中长期贷款由2017年的6293亿元减少到5910亿元,同比少增了383亿元,但是住户的短期贷款由2017年的1229亿增长到了3106亿元,同比增长幅度达到253%。可以说,由于房地产调控政策,让一线城市及二线城市的信贷增长减缓,特别是作为中长期贷款的住房按揭贷款减少,这就是为何住户的中长期贷款减少的原因所在,但是在三四线城市这种增长的趋势并没有减弱。而且由于受到房地产调控政策限制,那些看到整个房地产市场价格还在上涨,但由于受到信贷政策限制不能够入房地产市场的投资者,开始通过银行消费贷等融资方式进入房地产市场。可以说,住户的短期贷款翻几倍的增长,可能就与通过消费贷进入房地产市场的因素有关。

可以说,房地产市场投资作为一个融资杠杆推动的市场,只要融资杠杆的活动活跃,银行贷款快速增长,那么国内房地产市场的繁荣是肯定的。估计有人会说,目前各地的住房贷款利率在上升,可能对住房投资者的购买成本会有影响,会遏制住房投资者进入市场。住房按揭贷款利率上涨,当然会增加住房投资者的进入成本,但是这些增加的成本远低于房价上涨的收益时,对市场的影响有但不会太大。

而且国内银行信贷市场繁荣,不仅住户能够通过银行信贷杠杆进入房地产市场,吸引更多的农民进入房地产市场,而且企业特别民营企业同样可能通过银行融资进入房地产市场。目前国内不少企业手中资产,持有大量的房的企业大有人在。经常看到不少的上市公司就是通过卖出高价格的住房来增加企业之利润。所以,过去企业经营行为是这样,现在也会如此。只要房价在上涨,企业就有动力融资更多的银行资金进入房地产市场,特别那些没有出台房地产调控政策的三四线城市更是如此。只不过他们多绕点路而已。

所以,从1月份这些数据来看,2018年国内房地产市场的繁荣还有继续。

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