易宪容：土地国有是不征收房地产税的理由？

这次“两会”，对于征收房地产税，政府及立法部门基本上达到共识，先立法后征收。对征收房地产税的目的，政府部门也给出权威解释，即是为了调节收入分配和增加政府财政收入。但是，对此质疑声音仍然是此起彼伏，有什么所谓的德国经济学博士及其他经济学博士，有房地产业大佬及财经评论员等。他们强调中国之所以不能够学习国外征收房地产税，其主要理由就是中国的土地是公有或国家所有。世界上没有哪个国有土地的国家要征收房地产税的。

比如，有人分析道，财政部副部长史耀斌提到了房地产税是大多数国家普遍采用的税收制度，或者是一个税种。这个人就分析道，是的，不错。但我的问题是：全世界绝大多数国家，都承认土地私有。全世界不承认土地私有的国家有几个呢?据我所知，不承认土地私有的国家，除中国大陆以外，最多不过5个。这几个国家的名字我就不一一列出来了，众所周知。也许我孤陋寡闻，如果多于5个，请您告诉我。这个问题如果和大多数国家一致，房地产税合法性瞬间成立。

按照这个人分析的理由，中国征收房地产税之所以没有合法性，就在于中国的土地是国有的而不是私有的。因为，所有的征收房地产税的国家，土地是都私有的，土地的财产归属于个人所有，所以个人的土地财产就得征收房地产税。但中国的土地属于国家的，土地财产当然也属于国家所有，再加上中国住房所持有的土地只有70年的使用权，70年后土地上的附着物住房早就折旧为零了，住房财产价值最终只是土地的价值，房屋财产的价值实际上是土地财产价值。所以，属于国家的土地财产凭什么要个人来交土地的财产税?中国征收房地产税没有合法性。

现在顺着这种分析的逻辑，并假定这种分析逻辑成立，即财产归属谁所有，谁就得来交财产税，中国的土地财产归属国家所有，当然不应该让个人来交土地财产税。在此，我们先对几个基本概念讨论清楚。比如，什么是产权?产权有哪里属性及权能?产权的权能可分离吗?这些权能的核心又是什么?如果把这些问题理清楚，中国住房的土地所有权的归属问题也就清楚明朗了，中国房屋的土地财产权到底是在谁手上。

一般来说，产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、使用权、控制权、支配权、剩余索取权、自由转让权。在在市场经济条件下，产权的属性主要表现在三个方面：产权具有经济实体性、产权具有可分离性、产权流动具有独立性。而产权的核心概念就是通过法律的界定，这些财产归谁所有，并通过所有权来获得财产的使用权、收益权、支配权及自由转让权等。

那么作为附着在土地上的中国房屋，现在房屋的产权包括了房屋持有人对建筑在土地上的房屋拥有全部的权能，即拥有所持有房屋的所有权、使用权、控制权、支配权、剩余索取权、自由转让权，权能是完整的，也拥有该房屋所占用土地的使用权、控制权、支配权、剩余索取权、自由转让权，权能是不完整的，即现有法律规定70年的土地使用权，没有土地所有权(至于以后的制度变更暂时不讨论)。由于房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。

也就是说，目前国内居民所持有的70年土地使用权的房屋，其房屋的权能基本上完全为房屋持有者所有，土地的国家所有权其实早就成了一种虚设或虚拟产权。因为中国居民所持有的商品房屋不仅完全可以自由使用、占有、控制，也可把其收益归属自己，从来不用向土地所有者给予收益回报，也可自由处置与转让，不需要让所有者过问。我多年前就指出，中国土地70年的使用权是当年制定相关法律时的一种权宜之计，因为当时要让国有土地可以转让交易，就得设计一种新土地制度安排，否则国有土地在原有的制度上是无法成为可交易商品及转让的，但要让国有土地可转让交易，又无法直接让土地国有制转变为土地私有制度，否则在当时的意识形态下这种法律制度是不可能通过的。更何况现有的《物权法》已经规定了住宅土地使用权到期后可免费自动续约。所以，即使当前的这种土地制度不改变，中国房屋的土地所有权是一种完全虚拟产权，或名义上的国家所有，实质上是私人所有(因为房屋持有人占有房屋和所使用土地所有核心权能)。按照上述那个人的分析，土地私有产权才是征收房地产税的合法性基础，那么中国居民的房屋为实质上的私有产权，那么对这种房屋征收房地产税没有合法性吗?

如果中国的居民持有的房屋70年的土地所有权是实质性而不是虚拟的，即土地的财产权归属为国家所有，那么土地财产所有人即可用法律约束土地使用的年限，也有权利决定房屋如何转让及获得土地的溢价收益。就如企业的产权所有者一样。但是中国房屋的权能并没有如企业的权能那样，其他的权能让所有者分享，而是由房屋持有分享。所以，按照上述分析的逻辑，中国房屋所使用的土地虚拟所有权根本就不是不征收房地产税的理由。

更何况，征收房地产税与土地的所有制根本上就没有一毛的关系。它是现代税收制度一种方式，其目的就是通过征收房地产税来调节社会收入分配关系，来增加政府财政收益 以保证政府正常运转。前者是为了社会能够更加和谐发展，后者则我们的财产、我们房屋之所以有价值的基本保证。如果没有政府维持社会秩序、界定产权，如果不是这样，在“丛林世界”，那么我们居民岂能有财产?我们居民的财产岂能得到有效保护?我们居民房屋财产岂能够随着社会经济发展及繁荣不断地溢价?这样简单的道理为何一些还是在搅浆糊!