手握三亿土储的“隐形巨头” “双铁”合作擦出火花

2018年6月，位于成都市主城区2.5环的八里庄项目成功开盘，1000余套房顺利售出，销售额约18.5亿。

这场开盘更深层次的意义则在于两家铁字头巨头公司——中国铁路总公司和中国铁建地产在全国的首次成功联手。

在多年合作的基础之上，两大央企首次合作盘活土地，开启了央企合作的全新模式，亦为铁总3亿国有土地存量的开发提供了样本。而经历了两大央企试点的旧城改造项目——成都八里庄项目，也开创了两大巨头在盘活存量土地资源领域的一二级联动新模式。

“成都模式”的诞生

项目所处的八里庄区域，位于成都主城区2.5环，地理位置优工业基地，八里庄片区一度被铁路线所分割，制约着发展，陈旧的老城区被老成都人所摒弃。

随后，按照铁总要求，成都铁路局将成都八里等5个项目委托具有国有资产交易资质的西南联合产权交易所进行公开招商，最终，中国铁建地产以“5个项目二级开发总利润28.5亿元”的报价胜出。这次交易让中国铁建地产和成都铁路局合作的5个项目板上定钉，双方将合作开发成都、重庆、贵阳800亩土地。

成都八里庄项目就是5个项目之一，也是进度最快的一个。项目归属成都铁诚房地产开发有限公司，这家公司由中国铁建地产和成都铁路局共同出资成立，双方持股均为50%。

整个过程以一二级开发联动的方式来操作。铁路局积极与政府相关部门沟通，挖掘地块价值，推进一级开发；中国铁建则主攻产品定位，经济指标测算，进行二级开发。

2017年末，在八里庄举行的“铁路土地综合开发现场会议”中，成都八里庄项目以系统内鲜活的成功案例亮相，被称为“成都模式”。

搅动市场格局

由于历史原因，中国铁路总公司曾以划拨的方式获取了大量土地。2017年8月18日，铁总在北京产权交易所举行的一次土地推介会上，公布了一个数据，他们既有的铁路土地总面积有68亿平方米，可开发利用的达到3亿平方米。这些土地大多位于铁路沿线和火车、高铁站周边，从房地产开发的角度看，可谓价值连城。

近年来，随着铁总和铁路局公司制改革的启动，这部分土地迎来了盘活的机会，铁总也有望接机进入房地产市场。此时，同属于铁路系统的建筑公司中国铁建，旗下早已设立专门的房地产开发板块——中国铁建地产。后者不仅具备一级房地产开发资质，且经过十年的市场历练，开发能力已首屈一指。

分析人士认为，成都八里庄项目的成功，说明双方已经探索出了行之有效的合作模式。而从具体的合作细节来看，“成都模式”完全具有向全国复制的可能。

房地产业正在进入“巨头时代”。以土地为主的资源禀赋和资源获取能力，在很大程度上决定着未来企业的话语权。分析人士认为，伴随着铁总旗下3亿平方米土地资源的盘活，新的挑战者正在诞生，未来行业的竞争格局也将发生变化。