成交量井喷、地价大涨 三四线城市的“危”与“机”

受一二线城市严格调控的影响，三四线城市再度回归到人们的视线中，不光是购房者，还有大批房企、开发商。

近上周五，包括万科、绿地、融信、新城等在内的50多家知名开发商代表，就赶去了距离杭州一百多公里以外的嵊州，参加一场当地政府举办的土地招商发布会。

而这座有着“越剧之乡”的县级市——嵊州，以杭绍台铁路和甬金铁路的动建为契机，将“高铁时代”作为新城最大的卖点，推出11宗地块，希望借此吸引更多开发商以及购房者的涌入。

　　来自的吸引力

今年之前，嵊州恐怕并不在外地购房者的名单中，但随着柯桥、诸暨等周边区域热度渐起，一些规模房企也大举进入，“环杭置业”成为不少投资客的潮流，尚被视作“洼地”的嵊州也迎来好时节。

据嵊州市委常委、常务副市长董友庆介绍，今年1-5月，全市共成交新建商品住宅4448套，约54.25万平方米，是去年同期的2倍以上，特别是5月份成交量创单月历史新高，其中2018年5月份单月成交量井喷，达1800多套。

据分析，嵊州商品住宅成交量飙涨的背有诸多因素支撑。

首先，是效应：由于周边城市房价已明显高于嵊州房价，嵊州效应显现，回乡置业和休闲养老等购房需求明显大增。

根据嵊州透明售房网的数据，5月嵊州的新房成交均价为8350元/平方米，相比而言，周边诸暨、柯桥等区域价格早已破万。

而据当地开发商介绍，进入6月以后，随着一些城市利好的叠加，最近嵊州新房的价格又有一波小幅拉升，现在基本在9000多元/平方米、接近万元的水平线徘徊，即便如此，在很多人眼中，这样的价格还是便宜的。

当然，能直接拉动市场的，还是嵊州城中村改造带来的购买力持续释放。

近年来，嵊州市提出以城中村改造为突破口，加快新城开发进度，于2015年实质性启动了城中村改造工作，采取“房票”加货币的安置方式，前后共进行了4轮改造，共拆迁约4600户，300万平方米。

今年安排城中村改造约1700户，60万平方米，目前已全面完成签约工作，正在腾空拆除之中。

最后，让嵊州能获得发展后劲的，是其新的规划和发展前景。

特别是杭绍台铁路和甬金铁路的开建，嵊州处在十字交汇处，既可以融入杭州都市圈，又在义甬舟大通道上，城市借此获得了更上一层楼的机会。

初步统计，目前已经有绿城、碧桂园、融信、金昌、新城、恒大等全国性房企进驻了嵊州，接下来万科将在嵊州城南新区高铁新城落子。

未来，随着这11宗地块的出让，会有更多“大鳄”进入这座城市。

三四线城市“热土”的独立行情

2016年12月，恒大拿下嵊州城南新区宅地时，楼面价大概是2600元/平方米；去年8月，东旭蓝天摘得嵊州老城区宅地，成交楼面价已经在4400多元/平方米；而今年，嵊州不少地块起价就要超过5000元/平方米。

地价快速上扬的三四线城市绝不止嵊州一个。房企对三四线城市的热爱，从去年就开始了。

据中国指数研究院数据显示，2017年50家代表房企在三四线城市的拿地面积同比增长145%，远超一线增长率63%，二线增长率46.7%。

借助三四线城市去库存的政策红利、以及一些热点城市需求外溢的机会，不少提早布局三四线城市的开发商确实尝到了甜头。

以龙头房企碧桂园为例，2017年碧桂园实现合约销售5508亿元，同比增长78%，稳居房企首位，其中，三四线城市贡献了58%的销售额。

再如从诸暨起步的浙系房企祥生，据中指院统计，去年销售同比增长91%，其在售的60个项目中，除了4个在杭州，其他均位于三四线城市。

开发商的一致“宠爱”，也让三四线城市的土地市场走出了独立行情。仅今年以来，就有20个三四线城市土地出让金大涨，累计成交金额超过100亿元，浙江的嘉兴、湖州、台州、金华、绍兴等都在这20之列。

　　三四线城市的“危”与“机”

市场的热度总是传导的。如今三四线城市一片火热场景下，警惕的钟声也越敲越响。

一个，来自政策层面。

很明显的一点是，调控政策正在向三四线城市蔓延。

另一个，来自市场的声音。

随着金融环境的收紧，房企的资金压力逐渐加剧，在拿地决策上会更加理性，下半年，土地市场的热度或将回落；与此同时，不少热点城市都在各种抢人，从侧面反映市场前景还是严峻。一些没有经济、人口、收入等基本面支撑的三四线城市楼市，可能会在偏紧的政策环境和信贷环境的双重作用下出现降温。

尚处“洼地”的三四线城市虽然蕴藏着机会，但也开始显现风险，如何在最后不被当作韭菜收割，这是同样摆在开发商以及购房者面前的问题。杭州日报