想做大湾区“包租婆“这些账一定要算: 佛山东莞爱租大房

或许不用再等到以后，现在我们去一个新城市工作或者生活，首先关注的可能不再是房价，而是租金水平。

本硕博毕业生综合数居全国前列的广东省，无论是留住高学历人才，还是吸引“回乡就业”，湾区九市均有着先天的优势。

从目前各地以租房成本为代表的生活成本来看，成本最高的无疑还是深圳和广州。其中，深圳不但租金高而且户型面积还小，居住成本每月预算平均要4000-6000元以上。除了珠海其他五城平均租房投入相差不大，均在2000多元的水平。值得一提的，佛山和东莞的租房空间相对更宽敞，两地新兴板块引来了更多讲究生活品质的年轻租客。

谁价最高

深圳租房平均要掏6656元

在过去一年，大湾区九个城市的租金均出现不同程度上涨，幅度接近10%—30%。其中，7月份租金涨幅同比超过20%的城市有：广州、深圳、江门和惠州。租金最高“梯队”是深圳和广州，根据中国房地产业协会实时统计数据，近一个月以来，两个城市月租金分别为近80元/平方米和近53元/平方米。而除了珠海，东莞、佛山、江门、惠州、中山和肇庆六个城市的租金单价水平大致相当，7-8月的月租金均在20多元/平方米。

那么，在以上九个城市中租一套房子的平均预算是多少？

数据显示，按照近一个月的平均租金和平均供需户型面积计算，目前，在深圳租一套房平均需要6656元/月，其次是广州约为4432元/月。而排在第三位的是珠海，但由于珠海平均租房面积比广深要更大，所以月租房成本相差并不如单价那样出现“断层式”价差，约为3135元/月。紧随其后的是东莞和佛山，平均每月租房成本均在2500元以上。

相对来说，和楼价表现一致的是，目前租房成本最低廉的城市为肇庆。按照最近一个月的租金表现来看，平均不到2000元/月就可以在肇庆租到一套房。而惠州、中山和江门三城月平均租房成本，介于佛山和肇庆之间，也是大湾区九市中租房成本相对比较低的城市。

谁最宽敞

东莞佛山大房子租赁活跃

不仅仅在商品房交易市场上，90平方米左右的小三房供应量最大，租房市场同样也是“刚需”户型。南都记者在中房协的各地租赁成交记录中发现，80-100平方米的房子，在大湾区八个城市中是热门户型。

从近三个月各地租房供需平均面积分布来看，佛山东莞等七个城市租赁面积均在40平方米起步，而租金单价更高的广深租房面积门槛要更小，广州有最低20-40平方米的房子，深圳更是有低于20平方米的房子。

而租房最大面积段也出现在广深两座城市，佛山和东莞等七个城市鲜有超过200平方米的租赁物业，除了珠海和江门，各地150平方米以上的房子供需均很少。广州和深圳这两个聚集了更多高端人才的城市，近三个月租房成交的户型最大达到260平方米以上，但租住这样的“壕”户型的记录占比非常低。

整体来说，如果不计算其他生活成本，在大湾区租房群体中住得最宽敞的是东莞和佛山。这两城90-100平方米的房子，租赁最活跃。受到5—7月小面积租赁单位集中入市影响，深圳在近三个月租赁供需平均面积占比最多的是20-40平方米的房子。

A 城市租房的“不完全标签”

租客大不同

莞佛新兴板块吸引年轻群体

除了小面积的品牌长租公寓类集中入市因素之外，城市的不同“性格”与特质，也在现有租赁群体结构中有所分化。

根据贝壳找房平台大数据显示，广深、珠海、佛山、东莞、惠州等城市，租赁群体存在较大不同。

其中，珠海的租金高于湾区其他几个城市，很大程度是受临近澳门和旅游城市等影响；临近澳门的区域不仅有大量的上班族，还有学生群体。贝壳找房成交数据显示，珠海距离口岸近的地方长租客比较多，在澳门上学的学生基本租住3年左右。

而惠州的大多数租客来自房地产工作人员、办公人员、工厂工作人员等，租赁需求和群体十分稳定，因此很多租房者都是夫妻情侣一起居住，或者老人、孩子一大家人住，大多选择两房到三房。

东莞和佛山则表现为新兴板块和产业园区吸引不少新进年轻群体。例如在松山湖所在的东莞镇区，一房、两房小户型的客户比较多，租房人群普遍比较年轻。而在东莞南城片区，两房和三房则占了超过八成的比例。

同样还有佛山，因为自身产业发展和广佛同城，近年吸引了大批外来人员尤其是高素质白领。这也使佛山近一两年的租赁市场开始活跃，而其中最活跃的当属靠近广州的桂城板块。

租客最关心

广深爱算账，其他城讲究品质

不同城市租金水平，也造成了租赁群体在选择房子时考量的角度不同。

从中介经纪机构的成交统计来看，广深租户群体首先考虑的是租房总支出以及去上班路上花的时间。东莞、惠州等城市租户群体，尤其是年轻租房者对于居住环境、配套甚至是物业装修情况要求更高。而热门区域租赁房源相对供不应求的珠海，则更重视位置和面积。

贝壳找房成交数据显示，在深圳租房，从区域上看，福田、南山、宝安、龙华四个区涨幅均高于全市水平，四个区向来也是租房比较集中的板块，大多临近商务办、购物比较便捷。罗湖、龙岗、盐田三区租金涨幅相对较低(三区房价涨幅也较低)，罗湖不少物业租金较高，但楼龄比较老、涨幅有限，龙岗、盐田则是距离城市中心较远。

因此，深圳的套均租金呈现三大梯队。第一梯队是南山和福田；第二梯队，宝安、龙华、罗湖三区，罗湖区由于户型比较小相对低一些；第三梯队是龙岗、盐田两区。

也是如此，据介绍，东莞一般租房主要看里面的配套、保养程度。同样户型，在中介经纪人眼中，“保养不好的可以放几个月，装修好的房子最快一两天就能租出去。”

珠海

租客最多元，除了游客还有学生

租金单价在大湾区低于广深，但明显高于其他城市的珠海，中介经纪机构分析认为，在很大程度上是受临近澳门、旅游城市等影响。其中，临近澳门的区域不仅有大量的上班族，还有学生群体。

贝壳找房成交数据显示，例如，华发新城、红树别院都处在南，所以价格一直稳中有涨。而距离口岸近的地方长租客则比较多，一般在澳门上学的学生租住达3年左右(澳门有的大学没有学生宿舍)，口岸这边的房租相对来说比较便宜。该公司成交数据显示，口岸附近租3房以上的居多，占比约为40%。写字楼附近或是附近，一般租两居室的居多，占比达60%以上。

佛山

租赁需求增长，房东却很“淡定”

平均租赁面积相对最宽敞的佛山，租房市场近一年才开始变得活跃起来。根据链家地产今年1月至7月的数据，佛山租赁市场上每套房出租均价为2300元/月。

佛山桂城片区较其他城区相对更活跃。桂城区域商业金融中心多，有大批的外地人在此上班，自然就带旺了周边租房市场。

有趣的是，虽然佛山的租赁需求出现增长，但本地房东们相对其他城市更淡定。据贝壳找房相关负责人介绍，“因为有一部分业主不急租，换句话说是不差钱。还有一部分业主在外地居住，看房不便导致房屋1-2年还未出租出去。”

B 城市租房的“不完全标签”

广州

珠江新城比全市水平，每天相差“一杯星巴克”

坐拥珠江新城的天河区租房需求也十分旺盛，同时也是广州租金最高的板块。贝壳找房数据显示，今年上半年的套均租金，天河区以4915元的价格位居广州市之首，比市套均租金贵了1087元，“这差价足够在珠江新城上班的白领每天喝上一杯36元的星巴克咖啡”。

作为老城区并且是最邻近天河区的越秀区，以4180元的套均租金紧随其后，其次是海珠区(3618元)和荔湾区(3360元)。

不过，广州市今年上半年成交占比最高的是番禺区(20 .26%)，紧随其后是白云区(18.85%)、海珠区(14.31%)。其中，番禺区上半年套均租金3020元，白云区3264元。这两个区的套均租金，比全市的套均租金3828元便宜了600多元。

根据《2018年中国城市通勤研究报告》，广州平均通勤路程8.8公里。按目前广州市出租车收费标准计算，首3公里12元，加上按续租价每公里2.6元算的5.8公里，平均搭乘出租车通勤费用约为27元，“省下的租金已经足够每个工作日搭出租车上班”。

深圳

龙岗的房东最年轻，宝安的租客最年轻

深圳贝壳研究院统计数据显示，深圳租房人群高达80%。全市租金分布主要集中在3000-6000元，主力成交户型为1房(包括单间)-3房，成交占比分别为30 .9%、32.8%、28.4%。成交面积也与之对应，40㎡以下成交占比17.8%、40-60㎡成交占比21.1%、60-90㎡成交占比39.6%。这主要是租房人群结构和需求决定的，例如过渡性、单身、年轻人等，他们往往对租金支出较为敏感，对空间敏感度不高。

从年龄分布来看，租客主要集中在20-35岁，占比为73.4%。而房东年龄分布则和租客形成鲜明对比，房东年龄大于40岁的占比超过四成，而租客在这年龄段的占比不足20%。另外，近两年租客与房东平均年龄有所提升。从各区租客与房东平均年龄来看，整体差别不大，其中在龙岗的房东最年轻，宝安的租客最年轻。