长租公寓这样做:可以极大地降低装修成本 还能大幅提高出租率!

如果说长租公寓是一件“难且正确”的事，是一个能做30年以上的行业，那就必须依靠规模。要有规模就需要攻占市场，抢夺市场份额，而在攻城略地时，日渐看涨的拿房成本成为一个无法回避的现实。

市场扩张阶段的拿房成本居高不下，高租金让年轻人大出血，高成本又让企业深陷亏损泥淖。长租公寓如何在薄利期扩大盈利空间的同时，又能让年轻人过上美好生活了？可以考虑从拿房后精细过日子，控制后续环节的成本，从而在租金和成本之间找到平衡。

拿到房首要就是装修了，无论是集中式还是分散式长租公寓，前期的装修改造支出都是成本的重要组成部分，而且影响到后期的营销运营工作，可以说装修在长租公寓的整个发展链条中，处于很关键的一环。

01

长租公寓做好装修，一举两得

可吸引租客，也可压缩成本

公寓行业流行这样一句话：好的装修会带来高的溢价。但如果长租公寓的装修出问题的话，不要说租金，整个出租率都会受影响。

1、装修风格讨喜90后，出租率提升50%

在长租公寓的客户中，90后占比超过8成，而00后的占比也在逐渐扩大。对他们而言，有个性、有颜值、有温度很重要。在找房子的过程中，如果你家的公寓装修风格比较对他的胃口，分都会住下来。有业内人士告诉明源君：装修风格如果讨好90后，出租率至少提升50%。市面上的公寓运营商为了迎合年轻群体的喜好，很多都会选择这些风格装修。

2、装修质量直接影响后续运营维护

装的好看固然很重要，但同时也得注重装修的质量，这些直接影响租户的租住体验和后续的运营维护成本。

由于租赁是一个持续消费的过程，一旦装修出了问题，比如卫生间漏水、淋浴间渗水、水管爆裂等，租户会要求维护，在这其中不仅产生人力成本，也有更换零部件的损耗。就算你帮他修好了，在他心里也会留下不好的印象。之后再次出现这种情况，他会用脚投票，住的不好就搬走，于公寓品牌建设和维护而言，特别不利。

3、装修成本仅次于拿房成本

在一二线城市，对重资产持有模式的公寓运营商来说，装修的费用并不太值得一提。可是，在轻资产模式下，装修费用是很大的一笔支出。以万科泊寓为例，泊寓厦门总经理吴迪曾表示，不同泊寓项目的前期改造成本不一样，但出于对整个居住标准的追求，仅装修改造的成本就需要运营3年后才能够覆盖。

装修成本在整体成本中占据较大比重，而且装修的品质对后续的营销、维护运营有很大影响。因此不能单方面为了控成本而忽略品质，也不能过度追求品质而加大装修成本，应当在两者之间找到一个平衡。

02

分清软装和硬装，五步为营

平衡长租公寓装修品质和成本

▿

在长租公寓“拿房、装修、运营、管理”四大环节中，装修最为繁琐，也是最有成本操作空间的环节，装修成本主要分为软装成本和硬装成本两块。看起来，同时兼顾装修品质和装修成本像是一个伪命题，但其实不然，凡事做好准备才不会临阵慌乱。

1、先做产品定位和成本预算，切忌边做边询价

明源君在和多位公寓运营商探讨长租公寓的装修问题时，他们均表示先做产品定位很重要，要先想清楚你想做什么样的公寓，服务哪类人群，租金定位在哪个层次等，根据你预计的回报（租金收入）来倒退装修投入。

首先确定公寓的市场定位，做哪些产品线。不同的产品线市场定位不同，面对的客群不一样，租金也会不一样。比如从市场定位来看，一般分为高端、中端、中低端三类；从客群来看，一般为蓝领、普通白领、高级白领、创业人士，不同类别的定位应匹配差异化的装修规格。比如中低端的公寓单间装修成本为2000元/m2左右，而高端产品单间装修成本会达到3500元/ m2左右。

其次确定公寓的装修风格。不同的产品线有不同的装修风格，各个公寓运营商力求风格差异化以获得租户的青睐。通过上文可以知道目前比较多的公寓运营商会选择北欧极简风，千篇一律的黑白灰，性冷淡风。

这可能是对北欧风的误解，其实北欧风有很多的色彩表现。IKEA曾联合瑞典小众设计师团队10-gruppen，打造了一种彩色的北欧极简风——ACSIKTLIG（阿西利）系列。所以即便都选择北欧风，也可以在色彩上有所变化。比如热带雨林绿、柠檬黄、治愈蓝。

▲ （图片来源：宜家官网   10-gruppen ACSIKTLIG（阿西利）系列）

确定了产品定位和装修风格后，需要据此作出成本预算。大致每间房的软装和硬装成本需要多少，心里手里要有一本账。成本预算时最重要的事情是弄清楚哪些地方要肯花钱、高投入的去做出效果，那些不那么敏感的点，可以适当控制成本。比如不论何种档次的公寓装修，硬装成本会比软装高，中低档次的公寓，面积20平米左右，装修差不多2万上下，其中硬装成本会占到总成本的70%左右。

2、硬装决定质量，做好品控便是控制了成本

硬装涉及的工序比较复杂，包括地面工程、墙面工程、水电工程、吊顶工程、门窗工程等。这一方面装修的好坏直接影响着后续的运营维护，比如用了便宜质量不好的材料或者施工为了赶工期忽略重要步骤，造成之后的维修成本增加，也相当于增加了成本。所以在硬装方面要以质量为先，做好品控，特别要注意水和电的问题。

长租公寓维护中最容易出现的问题便是水和电。其中水的问题最为突出，最为头痛。比如卫生间漏水、墙壁渗水、马桶堵塞等。而且一旦出现这些问题，维修起来很麻烦。因此在以下几个方面需要注意：

●卫生间

日常生活中，卫生间是用水最多的区域，因此防水施工是重中之重。轻资产运营的公寓相关区域防水层都是按照规范做好的。在公寓进行装修前需要进行预埋，注意防水层。在装修卫生间的顶部时，要注意防止水蒸气，可以采用防水性能较好的PVC扣板。

●外露面

阳台、窗台、天台等易受雨霜雨雪侵蚀，晾晒衣服也会滴水，必须进行有效的防水处理。装修时，确保门窗密封良好，以防雨水渗入；地面全做，墙面至少30cm高，特别是缝隙要处理好。

●水管

水管作为隐蔽工程，在墙壁里看不见摸不着，如果在后期安装墙面挂件中随意打破墙体，很可能导致打爆水管；也有特殊的天气原因，比如2017年冬季气温极低，很多公寓的水管被冻裂。所以在施工时需要备份排布图纸，特别是北方，裸露的水管一定要做好保温外包措施。

用电的问题也是至关重要。之前群租房屡出火灾事故，多是电路老化，使用大功能率电器所致。因而此类问题需要得到特别关注，不能为了赶工期或者节约成本而不在意。

首先整个公寓在电路施工前就要考虑可能的最大电力使用量，配备足够的电力。接入的导线根据电力设备的电荷量使用对应规格的电线。如照明布线以及普通插座一般使用2.5平方的电线，空调等大功率电器一般使用4平方的电线。

而且为了防止租客在房间内私拉拖线板，在排布电路时，要尽量满足租客的使用需求，安装比较便捷的各类插座。因为有的租客会使用不合格的拖线板容易引发用电事故。

房间里所有的插座在竣工验收时，都应该进行漏电保护测试，看能不能跳闸。另外，卫生间和厨房间等可能接触水或水汽的地方，最好使用防水插座。

3、找准客户痛点和痒点，软装可最大空间压缩成本

软装主要包括可移动的家具电器（沙发、衣柜、床、桌椅等）、装饰（挂画、摆件、雕塑、植物等）、布艺（窗帘、地毯、床上用品等）、灯具、各种收纳等，软装是风格档次的体现，具有很大的成本控制空间，关键是要找准客户的痛点和痒点。

●抓住客户敏感点，有的放矢地配备家具

配置房间配套的时候需要分清楚主次，精打细算，把钱花在刀刃上。具体来说了就是要把握客户的敏感点，做好取舍。

一般来说，床、衣柜、书桌、沙发、热水器、空调这些都是房间的必配项，但是厨房、洗衣机、冰箱、鞋柜这些就需要视情况而定。

比如厨房、很多长租公寓里面会配备厨房，但是实际情况是客户入住后使用厨房的频率很低，往往成了摆设。有些租户偶尔也有需求，所以可以在公共区域设置开放式厨房。

之前明源君在走访一些长租公寓时发现，有的公寓单间会配备一个迷你小冰箱，50cm或者120cm高，看着挺可爱小巧。但从实用来说，没有看起来那么美好，容量实在有限，放点水果、蔬菜啥的就满了，费了电还占了空间，不如多设点收纳空间，给人的感觉更好。但是如果是高档次的公寓，面积大一些，可以配置一个大一点的冰箱。

同样的，房间里面的床到底要不要选时尚漂亮的，其实并不需要，铺上床上用品后就看不出来。最重要的是结实，结实，结实，且要和房间的整体风格一致，最好还可以实现收纳功能才是主要的。其他家具也是实用性结实为主，尽量不要选木质家具，很容易损坏。

●选择“定制化家具”，一物多用

长租公寓的单间面积多为不足30㎡的一居室、单间或者Loft，从成本控制和空间利用的考虑来看，必须在做减法的同时满足日常居住功能。因此长租公寓的家具需要“身兼数职”，比如茶几除了能摆放笔记本来完成日常工作，也可以当做饭桌来使用；身下的榻榻米除了满足日常坐卧、休息的功能外，也必须有强大的收纳功能。

4、集中采购，分开发包

并不是所有的公寓运营商都能自建装修团队，这样人力成本高，很多都会选择外包。礼寓的创始人李宸表示在发包模式上，不建议用包工包料的形式去发包出去，这样虽然省心，但是成本不是特别有利。一般发包中会分为硬装包，主材包，软装包。

如果不是完全外包出去，部分自己采购的话，一些公寓运营商表示，采用集采的方式更有利于节约成本，也能监控质量。比如目前龙湖冠寓、万科泊寓、远洋邦舍等房企运营商的装修材料采购商，利用集团固定的材料供应商。品牌公寓如蘑菇公寓与海尔集团形成战略合作关系，所使用的电器均可从海尔直购而来。

一般来说，家具的采购渠道来源于二手家具市场、定制家具厂商、品牌家具厂（宜家等），具体到哪家，则根据你做的公寓定位、采购预算进行选择。其中如果选择宜家的家具，一定得让师傅装好，自己装肯定会后悔。

5、科学的施工现场管理也是必不可少

此外在公寓施工现场需要有科学的施工现场管理和监督。 比如麦家公寓的门店装修就有一套严谨科学的装修标准和规范。大到防水、管道的铺设，电路的铺设，小到家具、家电的摆放，不论是软装、硬装，所有的现场施工都有细致的技术标准作为指导，极大地避免人工成本的浪费，也对质量有了监督。开发系如泊寓、冠寓的装修改造均由内部完成，并对整个工程进行管理和监督，品牌系如魔方和乐乎则是由部门监督第三方施工。

03

装配式、产品标准化是趋势所向

▿

1、装配式装修成为硬装新宠

在硬装方面除了需要重视的施工细节，以保证质量，节约后续维修成本。也可以从工艺调整方面控制装修成本，比如现在比较流行的装配式装修方法。

装配式装修的材料和部件全部是在工厂里生产完成，现场干作业，保证装修品质的同时成本可控，还可大幅缩短工程时间。例如传统卫生间的设计和施工，不仅容易出现漏水现象，还会耗费大量的人物财力。采用整体卫浴，4-8即可完成一套安装，高效实用。像新派公寓、旭辉领寓、安歆公寓、V+SPACE国际青创社区等在公寓装修时就有采用装配式方法。

▲ （图片来源：36氪  整体卫浴图）

▲ （图片来源：V+SPACE微信公众号    装配式装修的房间内景）

装配式所用部件是由工厂定制，所以前期需要做公寓项目评估，弄清楚房间的具体格局、具体空间布置，相关尺寸大小；其次也得有一定的公寓体量，不然工厂定制化的成本也高。

2、长租公寓装修逐渐标准化

如果你经常出差或者出门旅游，住连锁酒店时会发现，无论哪个地方，连锁类酒店的建筑外观、房间陈设布置、装修风格没有太多差别，这便是一种产品装修模板化、标准化的表现。

同样长租公寓的装修也可以标准化，大致包括装修成本即品质标准化，功能配备的标准化、装修风格的标准化三个方面。如果有了一套装修标准，基本上80%的工作已经规范好了，剩下20%的特殊性再规划，无论是设计师还是装修施工人员的工作有章可循，有据可依，施工进度和质量更容易把控。

首先设定装修标准即品质的标准化，这个是跟租金息息相关的。租金得看公寓的市场定位、所属区域等。比如你家公寓定位为高端公寓，服务金领，装修费用最低标准为8万，同时布局一线和二线城市，一线成本可能是10万，而二线可能是8.5万。不同档次的装修费用有一个底线，可以高于底线但不能低于底线。装修成本标准化后，后续的用材、工艺、人工成本经过测算也可以标准化。

另一个影响品质化标准的便是项目的自身底子，是毛坯还是带装修，毛坯房需要花费的成本必然比带装修高，而且耗费的工期也更长，因此毛坯房应当签订更长时间来摊分装修成本。

其次是装修风格的标准化问题，标准化的装修风格可因地制宜。如麦当劳为了适应中国市场，推出麦辣鸡翅、四川辣酱，获得一众中国食客的好感。同样的道理，装修主体风格确定的前提下，也可根据不同区域特色加一些新的装修元素。比如在上海加入老上海的摩登感或者营造弄堂小巷氛围，在四川可加入变脸脸谱元素等。

除了装修风格，硬件配备也需要因地制宜。比如南方城市的空调需要抽湿的功能，同时制冷制热都要去考虑。但北方更多考虑制冷，因为冬天有暖气，需要做好暖气的装配。

功能配备方面的标准化看需求强度。这个需要想清楚哪些东西是必备的，哪些是灵活机动的。比如地板、WIFI、水、电、墙面，床、桌椅、衣柜等本身需求强度高，个性化需求强度不高，就统一做。但是晾衣架、垃圾桶、挂画、布草等物品租户就可以根据自身喜好自备。

总体来说，装修风格的标准化是一种城市层面的，依城而变。而品质标准化和功能配备标准化是全国性的，放之四海皆准。