叶檀：2016年房地产市场怎么走？

发布时间： 2016-01-04 10:05:59

来源：楼盘网

分类：国内动态

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2016年房地产行业两个关键词，分化与去库存。

房地产在政策与货币的呵护下，整体保持稳定，政府将成为去库存主力，城市房地产价格分化不会因此而缩小，房地产并购重组继续高峰期。

房地产价格保持整体稳定的原因之一是货币，由于货币购买力下降，投资收益下降，资产品价格保持稳定。

从广义货币发行与GDP可以侧面看出货币贬值。2005年我国广义货币存量(M2)尚不到30万亿元，2013年4月迈过100万亿元大关，2014年M2增长12.2%，达到122.8万亿元，GDP为63.64万亿元，M2与同年GDP的比率逼近200%，位居全球主要国家前列。在很多年份里，人民币M2增速都是GDP的两倍，甚至3倍。虽然M2与GDP的增速是否等同于货币购买力下降存在争议，但无论从官方CPI看，还是从民众感受看，货币贬值是不争的事实。

这两年利率与无风险收益率将会大幅下降，相应降低房贷利率。2015年4次全面降准，相当于向市场释放了大约3.18万亿的流动性、5次定向降准，使用PSL、MLF等工具累计向市场释放超过5000亿元的流动性。

自今年3月份以来，央行连续降息5次，按照目前多数的银行房贷合同，绝大多数贷款购房者将从2016年1月1日起享受降息“红利”。房贷基准利率从年初的6.15%一路下调至目前的4.9%，降幅高达20.33%，房贷利率降低到最低水准，而房租价格在提升，意味着房地产投资风险略有下行。

政策总体较为呵护，2015年房地产去库存已被强调。在三月的两会上，确立了今年政府工作的10项主要任务有稳定房地产，12月21日结束的中央经济工作会议公告显示，中国将努力化解过剩产能和房地产库存，帮助农村居民在城市买房，鼓励房地产开发商降低房价，以消耗部分库存，推动地产商的整合，撤销对房地产市场的过时限制措施。

去库存是明年经济工作五大任务之一，并非所有的库存都能去掉，在城镇化形成新城市群的过程中，一些城市将被边缘化，人口、资金等资源流失，经济下行，这些城市恰好是去库存最艰难的时期。

2015年一线城市、核心城市与城市群周边卫星城市房地产价格的上涨，是中国城市群兴起的标志之一。

根据中原地产研究部统计数据，2015年以来，20大标杆房企合计在土地市场投入超3000亿元，而一线城市的占比首次突破了40%的比例，占比高达44%。今年北京土地市场总成交额、平均溢价率、成交楼面均价都刷新了历史最高纪录，年内楼面价超过3万元/平方米的土地达到26宗，北京由此迎来楼市“顶豪元年”。未来，在一线城市拿地或将成为“豪门游戏”，而一线城市的商品房住宅价格也在加速豪宅化。

上海同样如此，上海链家市场研究部24日发布统计数据显示，上海楼市整体快速升温，豪宅迅速去库存，截至12月22日，2015年上海总价在1000万元以上的豪宅共计成交7606套，已超过去两年之和。市场人士预计，今年上海千万级豪宅的成交量有望达到8000套，而该数字更将创下沪年度豪宅成交最高纪录。

一线城市不仅核心区域，连郊区卫星城，郑州苏州等主要新区，房价也在不断上涨过程中。反观三四线城市库存则居高不下，12月12日，国家统计局公布的数据显示，截至今年11月底，全国商品房待售面积已经达到6.96亿平方米，比10月末增加1004万平方米，再次创下纪录。如果包括可售商品房、在建商品房及保障性住房的可售部分，全国商品房库存量可能是个天量数字，一些小城市可能永远无法去库存。中国房地产城镇化联盟针对2016年市场的预测，未来阶段一二三四线城市的房价将出现普遍、差别化上涨现象;具体表现为：一线领涨、二线普涨、三四线企稳或恢复性上涨、局部城市仍有下跌;城市分化、板块分化、楼盘分化现象将持续。

随着城市群版图重构、经济版图重构，开发商也在重构的过程中。黄金时代过去，利润逐渐降低到平均水准，对风险控制力不足的开发商是个挑战。2015年年末宝万之争，对大型品牌开发商股权争夺，今年10家左右房地产上市公司改名，三成左右被举牌的上市公司是房地产公司，在投资界网站搜索到199条房地产企业并购重组信息。并购重组方兴未艾。

看整体价格意义不大，2016年房地产市场分化严重到一半火焰、一半海水。