佛山公寓成交量节后回升 成交均价达到近一年新高位

位于南海万达广场内的一家公寓式酒店客房。

新年伊始，随着住宅市场回归居住属性，商业公寓的价值正重新被认可。根据佛山中原地产、经纬房产等多个代理公司统计数据显示，今年1月、2月份佛山公寓成交量呈现节后稳步回升态势，受部分核心地段项目签约的影响，整体成交均价达到了近一年来的最高位。

同时，近年来佛山也在提高公寓空间感、实用率方面颇下功夫，从LOFT到“双钥匙”甚至“四钥匙”，实现了回报率的切实提升。

市场

2月桂城优质项目成交拉高均价

中原地产统计数据显示，2月份佛山中心城区公寓成交面积5.92万㎡，同比环比双提升，环比增长了13%，同时成交均价达到了1.69万元/㎡，为近一年来最高水平。研究报告分析认为，这与公寓供应量最大的桂城，多个优势项目集中成交紧密相关。

2月份佛山公寓成交量最多的是位于千灯湖的富力国际金融中心，集中成交了182套，成交均价达到2.1万元/㎡。据其项目负责人刘源介绍，该项目目前主售的是200多㎡的大户型公寓，有些公司会将其买下作为会所。其次是去年底开盘的万科壹都荟，2月份成交了156套，成交均价为1.6万元/㎡。此外，市场中热售的项目还有位于桂城的万科金域中央、京华广场、万科金色领域，位于朝安地铁站旁的朝安碧桂园以及位于佛山新城的保利东湾、滨海御庭等，其中成交排行前十中有6个来自桂城。

从佛山公寓近一年来的走势来看，公寓成交正呈现量稳价升的态势，去库存效果明显。经纬房产数据显示，2017年佛山公寓成交面积171.94万㎡，同比增长了79%，成交均价为1.25万元/㎡，同比增长了28%。其中桂城、禅城、佛山新城的三大成交集中区，也是投资者较为认可的价值高地。

此外，狮山、顺德北部、高明、三水一些新晋核心区域的公寓也成交看涨。例如位于狮山的长华国际、北滘碧桂园总部新翼广场以及三水新城的万达广场也排名跻身前十。

变化

公寓实用率提高，回报率有所提升

是什么让前几年价格跌入谷底的公寓重获生机?除了佛山轨道交通、城市配套的逐步成熟，核心地段商居氛围的提升，年轻人聚集越来越多之外，另一个重要的因素就是产品结构的调整及租赁市场的风生水起。

从产品结构上看，根据数据统计，2017年佛山公寓成交面积集中在30㎡~70㎡，其中50㎡~70㎡之间的60%都是上下两层的LOFT 产品，同时在30㎡~70㎡的产品中，LOFT的消化率明显高于平层，证明能实现更多空间拓展和功能多变的LOFT产品更受投资者青睐。

在产品规划上，LOFT 普遍层高4.5米左右，客厅、厨房、卫生间在一层，卧室在二层，能实现动静区分的独立性，40㎡左右的使用面积可以达到60㎡左右，在出租市场上能多租几百元，自然售价较平层有所提升，例如目前千灯湖板块一般　LOFT　单价都在1.6万元/㎡左右。

此外，能将一套拆分成两套甚至四套出租的“双钥匙”“四钥匙”产品是去年以来市场中的新宠。例如桂城万科壹都荟去年底推出的“四钥匙”产品，66㎡可以上下左右分成四间出租，5.4米层高，每套可使用面积在30㎡左右，设定每套租价约1500元，整套保守每月收益也有4000元，年回报可达6%。据其相关销售人员介绍，这类产品目前已经卖完，剩下可上下分成两套的“双钥匙”产品。据了解，目前兆阳O立方、万科金域中央、敏捷金谷国际、创智谷二期公寓、顺德绿地中心、朝安碧桂园也有此类产品。

趋势

多类型运营商进驻，租赁迎新风口

同时，长租公寓也成为了消化公寓库存的一大方向。例如，佛山国有租赁平台建鑫公司买下富力广场和越秀岭南隽庭的部分公寓做长租公寓，万科金色领域、万科壹都荟等佛山万科旗下带公寓部分的项目都将通过“泊寓”来消化部分公寓，还有酒店管理公司计划在佛山新城保利东湾拿部分公寓做长租公寓项目试点。

佛山经纬研究中心认为，目前佛山公寓整体市场的库存量处于低位，按照目前市场库存量及未来供应预测，去库存时间大约两年。同时随着长租公寓相继分布落点，以及国家政策的推动，长租公寓也将促进公寓市场去库存。加上产品户型的多元化、实用率提高，开发商、中介、酒店等都进入公寓运营市场，佛山公寓将渐渐走出低谷迎来新风口。