租赁资产证券化为融资破冰 “二房东”型轻资产运营项目更受益

世联红璞万达店的公寓样板间。

泊寓南海广场店。

近日，中国证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下简称《通知》)。佛山不仅是租赁试点城市之一，也是利用集体建设用地建租赁住房的试点城市之一，目前已有不少长租公寓品牌进驻并落地运营，国有和民营企业也都纷纷加入，但如何长期盈利仍在探索。业内分析，《通知》的出台或将为租赁企业打通融资渠道，对企业参与住房租赁起到积极作用。

首个资本市场租购并举政策落地

《通知》　明确优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化，并提出了开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持领域、工作程序以及如何监督管理。

REITs(房地产信托投资基金)是资产证券化的一种，被认为是租赁市场融资的最有效尝试手段。从2017年开始，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”取得深交所“无异议函”，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”和“保利地产自持租赁住房类REITs”获批使权益型公寓类REITs　和自持租赁住房类REITs在较短的时间内均实现破冰。此后，旭辉、碧桂园、越秀等房企的租赁住房类REITs先后获批，“碧桂园租赁住房REITs”于“五一”前首期成功发行，拟于近日在深交所挂牌转让。而《通知》的出台，意味着住房租赁　REITs 有了官方指导，首个资本市场租购并举政策落地。

为开发租赁项目融资难破冰

目前佛山市场既有以国有企业建鑫公司为代表的重资产持有项目，例如富力广场、越秀岭南隽庭长租公寓、在建的葛岸村租赁住房小区等;也有以世联红璞为代表的轻资产运营模式，通过租赁闲置厂房、城中村物业进行改造后再分租出去;还有以万科为代表的轻、重资产混合模式，佛山已开业的十多家泊寓多数是通过租赁闲置物业得来，但后期将有大量自持物业用于长租公寓建设。

佛山市建鑫住房租赁有限公司董事长蔡宇认为，在目前融资渠道有限的情况下，轻资产模式运作，收益率低，回报周期长;重资产又无法达到快速扩大租赁住房市场规模的要求，租赁资产证券化的推行可以为企业减轻后期资金运营压力，项目运作将更灵活，从而实现规模效应。

更利好轻资产持有项目

戴德梁行估价及顾问服务部高级助理董事何肇烜认为，重资产证券化是开发商直接融资的一种模式，例如万科在佛山的70年自持长租地块项目、建鑫公司的葛岸村项目都有建行参与。但那些通过轻资产开发的长租公寓该如何融资?2017年，世联行在其2017年业绩会上透露，去年世联在长租公寓投资超过10亿元，占大头的是装修部分，平均下来一间房在4万元左右。世联行董事、总经理朱敏表示，世联行在长租公寓方面做成规模化，其中轻资产投入方面基本上可以马上盈利，不会出现亏损，除非战略性亏损。

“今后盘活闲置物业、利用集体用地建租赁住房会是重要渠道，这类物业大多是租赁得来，俗称‘二房东’，通过对物业进行优化再加以经营获得价值差。中央明确提出支持租赁资产证券化，正是为该类企业的融资提供新的渠道。”何肇烜表示。

而对于投资者来说，何肇烜认为，租赁资产证券化是把可以产生稳定未来租金收入的物业证券化，并在证券市场进行交易。投资者可以分享到物业租售收益带来的回报。“但目前租赁资产证券化以私募基金为主，投资门槛较高，投资者多为机构投资者。相信在政策的支持下，未来会有面向大众投资者的产品问世。不动产资产证券化是不动产市场走向成熟的必然产物，未来将与商业地产等不动产投资互为补充”。