二手房交易过程中，面对卖方房屋被抵押、查封时怎么办？

在二手房交易的过程中，卖方的房产已被抵押、被查封，合同还算有效吗？能过户吗？出了问题怎么办？这里给你做出分析、解答和处理方案。

抵押

1买卖被抵押的房屋，合同有效吗？

按《担保法》的规定，抵押期间转让抵押物，如果未通知抵押权人或未告知受让人，转让行为无效。

但是，以被设定抵押权的房产为标的买卖，在充分保护抵押权人利益的前提下，是有效的。对此，后来的《物权法》给出了更明确的结论。

《物权法》规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

即使买卖被抵押的房屋合同认定有效，但只要抵押权未解除，房屋就不能办理过户手续，这一点是无可改变的！

2买卖被抵押的房屋，怎么正常交易？

实践中，大量存在未还清贷款即出售房的情况，买卖被抵押的房屋实际是很常见的。

首先，签订买卖合同前，对房屋是否涉及抵押的事实应予以明确。并将房屋是否设定抵押的事实明确在协议中。

其次，签订买卖合同后，应由卖方在限定时间内解除抵押。

怎么还？

用买方的首付款来解押。这是最常见的一种方式，对买方来讲是有一定风险的。如果卖方跑掉或者一副死猪不怕开水烫的态度，买方就麻烦了。如果要用到买方的首付款解押，买方一定要通过合同约定及实践操作，确保相关款项用于还贷，不给卖家中间挪用的机会。

垫资。不过，也可以通过厚泽第三方垫资来解封，这样就大大降低房主挪用的风险。正常解押后，过户就没有障碍了，及时过户即可。

3购买被抵押的房屋，如果履行中出现纠纷怎么办？

房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力，即合同应认定有效。如果买方起诉，有两种方案。

方案一：卖方在合同约定的履行期限届满时仍未按约定解押，致使买方无法办理房屋所有权转移登记的。买方可向法院起诉请求解除合同，并要求卖方承担相应违约责任的，法院应予支持。

方案二：卖方在合同约定的履行期限届满时仍未履行解押义务，致使买方无法办理房屋过户，而买方要求继续履行合同办理过户手续的，买方要准备好资金代卖方清偿债务解除抵押。如果买方不能代为清偿债务，对其要求过户的诉求，法院不支持。

查封

被查封也就意味着查封期间无法办理过户手续。那么被查封的房产的买卖合同效力如何认定？在实践中又如何操作呢？

处理被查封房屋买卖合同方法，原则上同被抵押的房屋相同，能及时解决查封问题，房屋买卖合同可以顺序履行。解决不了，导致合同目的无法实现，可以追究卖方的违约责任。

但是，实践来看，购买被查封的房产，比购买设定抵押权的房产，风险要大得多！因为有抵押权的房产，只要能还钱，通常抵押就能解除，而被查封的房产，有钱也不一定能解封。

造成房屋被查封的原因主要有以下几个：

1房主涉及其他债务纠纷

如果是这种情况，及时还钱或者给该笔债务提供担保，即可解除查封。但是有些人可能涉及的债务纠纷有多笔，你解决了这笔债务，可能还没来得及过户，另一笔债务的查封就又来了。

２房子本身所有权存在争议，涉及诉讼被查封

这种情况，对所有权人存在争议，就不是还钱就肯定能解除查封的了。也许打着打着，产权人还会发生变化。

３这因其他原因被司法机关查封

比如涉及刑事犯罪等其他事务被查封，同样也不是给钱就肯定能解除查封的。

防范技巧

针对本文介绍的涉及抵押及查封的房产的相关风险，根据过往发生的问题及司法实践，给您如下建议：

1设定合理履行条款和违约责任

在进行房屋交易的过程中，买方一定要事先核实相关房产是否被设定抵押或是否被查封，并要求卖方对此情况在合同中明确予在确认。如果涉及抵押或查封，对于如何解除等履行条款要进行合理设定，并约定买方违反协议应承担的责任。

2房屋交易行为中签约时间到过户时间不宜过长

有些人某些特殊原因，约定签约后很长时间再办理过户手续，这个时间有时甚至长达数年。在这期间，随时可能发生各种政策、价格因素的变化引发交易风险，也可能因买卖双方意愿以外的因素发生变化。

比如因卖方与其他人发生经济纠纷而导致双方签约甚至买方付款后至过户前的这段期间，卖方的房产因诉讼被采取保全措施，导致无法过户的事情，也是时有发生的。

３购买被查封的房产，解封前谨慎付款，解封后立即过户

但如果是涉及被查封的房产，安全起见，建议买方不要接受用自己的首付解封。如果涉及用买方首付解封。一定在操作前要确认查封的房产没有轮侯查封的情况。而且，最好解封后立即办理过户手续，最大限度避免风险。