佛山拼团购房227群（62）

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2017年佛山楼市如何发展？看业内人士给的关键词

发布时间： 2017-02-14 14:51:23

来源：南方网

分类：业界访谈

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马欣哲：敬畏!

张华斌：竞争激烈!

梁伯初：关键!

余鸿：变化。

胡裕隆：稳中求变。

刘世恩：风高浪急。

吴伟才：不确定性。

陈咏琳：乘风破浪。

柯志斌：理性。

麦成斐：暗涌。

吴昊：跨越、腾飞!

2017年的佛山楼市，有人说更加理性，有人说激流暗涌;有人看到竞争激烈，有人稳中求变;有人敬畏，也有人求跨越与腾飞。

而在楼价大涨又重遇限购、贷款收紧后，消费者不免增添许多迷茫：看着涨了一年，忍不住开始看房;看着涨了一年，不敢再买房;不知道2017年会不会跌，不敢买房;不知道2017年会不会再涨，不敢不买房……

新年伊始，南都佛山采访25位佛山房地产主要代表人物，探讨2017年佛山楼市怎么走，“行内人”都关注哪些区域，吸纳广州外溢客户的佛山楼市该怎样走得更远、更健康，还有近年房企的那些“小目标”。

请回答2017，听听“圈内人”怎么说。

最具“不确定性”的一年

2016年，佛山在全国房地产“颠覆式”发展的大势下，住宅成交面积和价格都创下了历史新高。有区域住宅的成交价格，在一年内涨了60%以上。

超乎意料火热的2016年结束之后，年初就传来房贷收紧政策风向的2017年，在行业内人士看来，成为近年来最具有“不确定性”的一年。

这个不确定性，首先来自于政策。广东长信房地产控股集团有限公司集团副总裁、投资中心总经理徐伟钊表示，今年的市场变化，首先是政策层面的变化，很明显可以看到，今年再度进入调控的周期，2017年政府调控指标压力越来越重，调控手段可能越来越多。而且，现在整个国际形势对中国经济的影响，都可能会导致一些政策层面的变化，对房地产市场造成一定影响。

在广东经纬董事兼总经理吴伟才看来，世界经济的不确定性影响短期不会落在房地产市场，但是看长一点，可能会对下半年或者明年有一些影响。

业内人士：“风高浪急好行船”

不确定性的市场让消费者不知道是应该追涨入市，还是“等等再说”。同时，也让房企将2017年视为关键的一年。佛山汇诚鸿图地产顾问有限公司董事长刘世恩将2017年归纳为“风高浪急”，在他看来，有很多企业在这样的市场环境下会更“好行船”，经得起考验。但同时也有很多企业不一定扛得过去。包括政策导向、金融政策、政府对于市场的行政干预、调控导致资金回笼速度的考验，都成为房企迈入下一步的“双刃剑”。

“信心和坚持，这两点今年非常重要。”美的地产粤西公司总经理刘隽用两个关键词来形容对于2017年的态度，“我们每年都说经济形势是复杂和不确定，但2017年是真的，这是行业竞争格局的转折一年”。

楼价

问：2017楼价会怎样?

答：或“量缩价挺”

目前楼市消费者的几种主要心态，大抵分为这样几种：涨了一年忍不住开始看房;看着涨了一年不敢再买房;不知道2017年会不会跌不敢买房;不知道2017年会不会再涨，不敢不买房……

楼市或进入“平台期”

2017年楼价怎么走，只有一年后的市场才能给出准确的答案。但是，在行业内资深人士的“技术分析”下得出的今年楼市综合走势，大致总结为“量缩价挺”。

合富辉煌集团副总经理，佛山合富辉煌执行董事李慰直言，尽管新一年全国楼市尤其是一线城市面对着价格下行的压力，但“佛山价格有自己的运行轨迹，2016年佛山市场还没有得到充分挖掘”。

吴伟才则称，今年中心区成交量可能会出现调整，而价格很难会明显下跌，他将其形容为楼市的“平台期”。

供需比例和政策影响楼价走势

具体分析来看，影响2017年楼价主要走势的两个因素，就是供需比例和政策。

首先，2016年五区均出现新增预售面积小于成交面积的局面。根据佛山经纬市场部分析数据显示，2016年禅城区库存去化周期已经下降至4个月，这个数字表示，在无新增的情况下，现有住宅按照当时的成交速度4个月就会卖光。南海区、顺德区和三水区均为约5个月，高明区约为6个月。这一库存去化周期对比2014年五区13-18个月不等的水平，呈现了大幅下降。

进入2017年，各区新增供应预计会小于去年。从佛山经纬研究中心对2017年各区的新货预测数据来看，佛山五个区的新货供应量整体出现减少。2017年全市的新增总套数为1 1 0 0 72套，供货总面积1245 .32万平方米。与2016年全年约13.7万套、1534万平方米的新增预售相比进一步下降。数据显示，五区预估新增均出现缩水，顺德降幅或超过三成，禅城的新增供应套数下降明显，超过了两成。三水区、高明区、狮山和限购区域的桂城等部分板块供货量甚至不及去年第四季度。

在今年供不应求的结构以及政策调控双向作用力下，佛山楼价怎么走?

对此，刘世恩分析指出，今年的调控政策对市场的干涉和2008年不同，参与对象已经有变化。2008年中小开发商对于资金回笼速度要求非常高，所以价格下调的驱动力更强。今年开发商市场集中度高、资金渠道多，对于资金依赖度没有那么高。反而对于利润要求比较高。加上供不应求结构，价格上涨的趋势是可以看到的。

心水区域

问：如果今年你买房，将选哪个板块?

答：中西部

在本次访谈中，我们站在买房者的角度提问地产“行内人”：如果你今年买房，会买哪个板块，为什么?

时代地产佛山公司副总经理张华斌的答案，代表了本次访谈中大约一半行业代表人士的观点。“买房的区域选择其实和我们的拿地策略一样。2016年最抢眼的是中心和东部，未来佛山机会出在中西部。”

中部狮山板块吸引力大

2017年，受关注的板块首先是去年下半年热起来的中部板块大狮山。

中南恒展集团地产行业总经理李旭坤认为，2017年佛山的东部仍旧平稳增长，但是中西部会加大力度，接上东部的势头往上发展。“今年到明年，佛山中西部会有更多利好，包括佛山西站、南海人民医院新院区和轨道交通建设，城市建设加大发力。交通和生活配套将越发提升中西部的居住价值。”

与2016年不同的是，狮山今年的受关注程度，可能将从2016年的投资为导向，变成吸引自住需求。李旭坤分析认为，广州客户对于投资更加敏感，所以狮山市场第一批广州客户是以投资为需求，但第二批会有更多自住客户过来。同时，今年这个区域将会吸引到禅桂客户。

这一观点得到徐伟钊的认同，徐伟钊列出一组数据举例，“以前禅桂的人不太愿意往外跑，现在罗村狮山越来越多禅桂中心区的买家。比如长信罗村项目之前60%-70%是罗村本地人，现在只占不到40%。”

西樵、三水片区受关注

在狮山之后，则是西樵和三水等西部片区，但这些区域在经历2016年的一次“随大势”和规划利好带动下的跨越之后，进一步发展仍需要市政配套的真正落地。

碧桂园集团佛肇区域营销总经理关卓坤在回答上一位受访者对于三水市场的判断时回答，三水这个市场经历了一段时间沉积，去年是个“爆发年”，但是这个爆发仅仅是个开始。市政交通和双城联动的继续发展，基础设施进一步提升，还有企业和产业的发展以及带来的就业机会，将推动三水下一步发展。

“同时我们也很关注西樵市场，希望在西樵拿地。”刘隽表示，西樵原有的产业不错，最大问题是人口少，缺乏拉动人口停留的产业，比如学校。现有资源也就是旅游，除了西樵山还没有发展的极致，文旅产业其实可以带动很大的流动人口。“去年是大环境好，不能算是西樵标志性的年份。总之，西樵有机制性成长能力，扩大西樵人口基础，要靠产业带动，发展实体产业。”

事实上，业界对于市场的判断，将重点向中西部片区转移，也与佛山本次区域化限购政策的背景一致。佛山市房地产业协会副秘书长周倩总结，政府实施区域性限购政策，是希望市场重心更全面包括中西部发展，现在市场上的反应也有明显的表现。“比如去年，万科也进入了高明。”

人居一体化

问：吸纳广州客，佛山楼市如何走得更远?

答：配套建设要跟上，促进人居一体化

去年佛山中原地产研究中心发布的一份统计数据显示，里水广州客户的比例已经达到90%，大沥、桂城、陈村、北滘等区域广州客户比例增至70%，除了东部片区，中西部板块广州客户占比也明显提升，禅城达到50%，狮山、三水、乐从、伦教、大良和容桂等也达到30%。

广州客增多带来的利弊

越来越多的广州客户进入佛山市场，一方面带来佛山楼市的繁荣，但另一方面也让更多本地自住型买家认为“外来投资者客户推高了区域楼价”;而比这更受关注的是，大量投资客户所在的区域未来存在“空城”的隐患，而即使是自住为需求的广州客户，将佛山作为“睡觉的地方”，而工作和生活仍旧在广州，对于区域商业、产业和经济的带动也微乎其微。

吸纳广州客的佛山楼市怎样走得更远、更健康?答案无疑是更多的关注与满足佛山本地客户需求，以及吸引更多广州自住买家，形成人居一体化。

当代置业广东地区公司总经理马欣哲举例，在千灯湖区域的旗下项目目前有70%广州客，30%本地客户。对于本地客户来说，需要用更好的产品来吸引。

除了东部区域逐渐融合，在广佛同城背景下，如何加快佛山中西部和广州人居一体化是个新的问题。

交通+生活配套促进融合

“最关键是配套。”吴伟才表示，首先是交通配套，整个佛山中西部交通路网的网络已经成型，但公共交通配套没有跟上。“比如，广州客户在大沥，一路公交车可以直接到芳村，但是从广州往佛山大沥再往西部，公共交通就需要接驳。狮山有自己的大巴，松岗有自己的大巴，需要不断换乘。这个需要政府去整合，公共交通的配套会让中西部区域更有居住优势。”

第二是生活配套，吴伟才认为，佛山几个镇街原有的生活配套已经具备基础条件，甚至比广州东部一些新兴板块生活氛围和配套还好。但还需要更符合广州人消费升级的配套，这个可以在各个社区的商业中体现。“佛山中西部与广州客居住融合的时间，我预计是三年左右，会有一个比较大的变化。届时轨道交通接近落成，去年开始销售的房子开始交付，更多广州人入住后，会带动亲戚朋友来置业。而这种大规模的人来入驻，反过来也推动交通配套的改善。”

2017房企“小目标”

●碧桂园集团：目前碧桂园佛肇区域所有项目超过了50个(包括已售罄项目)，在售项目35个，近期新获取的新项目有3个，新项目在持续增加中。今年将进行25周年庆的碧桂园集团，将主打服务、配套和产品的升级。从工程质量和物业管理，都再上一个台阶。此外，物业管理也会借助很多信息化和高科技的手段，让业主生活更加便利。同时，禅城的岭南盛世将是今年最核心的亮点，这里不仅仅是一个居住的社区，它更是一个艺术品。

●中海地产：2017年主要项目之一的中海凤凰熙岸，今年产品将进一步升级，主推的一梯两户靠江的单位，通风采光都能做到极致。另一个重点项目山语湖，今年商业配套将会更多落地，比如酒店会有惊艳亮相。同时产品面积段也会降低，价格区间在400万～500万元到一千万元以下。

●时代地产：时代地产在佛山今年会有四五个项目，包括南海的时代水岸二期、时代名著、三水时代南湾，以及新拿地的狮山和里水，预计在年底前后面市。在元宵节期间，时代名著和时代水岸二期已经同步亮相。据介绍，今年时代地产将更多关注到改善置业人群。在产品品质、户型和交付标准方面也将提升。在环境展示上将做更多设计，彰显品牌特色。

●合景泰富：泷景今年初很多业主会入伙，加上自住客占比较高，今年将步入成熟社区。整个社区配套也将更完善。北滘项目定名为天銮，定位为高端项目。相对于珠江新城的天銮来说，北滘项目面积段更加接地气，主力户型为建筑面积90-170平方米的三房到四房，实用率高，可以满足广州的外溢客户。

●旭辉地产：2017年首先将启动禅城项目，大约在6月底到7月初，业态是住宅+LOFT+商业体综合。住宅方面是市场需求的主流产品85-125平方米的小三房和小四房。全龄社区是旭辉目前主推的方向。项目值得关注的是将有4.5米层高的LOFT，30-50多平方米的可以做到三四房。

●美的鹭湖森林度假区：今年最大的期待就是给佛山乃至广东以及南中国，打造一个非常宜居宜旅的特色旅居小镇。鹭湖的教育、医疗、商业和旅游四大配套争取在2017年全部到位。

●国瑞升平：今年项目下半年会有小户型住宅推出。70年住宅式公寓，一线江景和中山公园，这是个低总价置业市中心的良机。

●当代万国府M O M A：叠拼产品预计在2-7月面市。8月到年底，该项目还有4栋超高层将推出，将是千灯湖当时的95平方米产品。

●招商曦岸：招商地产去年在陈村拿下的“万字头”地块目前定名为招商曦岸。项目将采用新的风格尝试，之前很多项目都以Art Deco为主，比如招商依云上城和招商依云天汇。这个项目风格会有一个转换，会比较现代。细节打造会更加细致，与区域其他项目体现出差异化。

●中恒海晖城：将推出的新一期是中心区的产品，主打明星户型为110多平方米舒适四房，还有90平方米三房。这批产品更加用心，园林位于整个小区中心，小区幼儿园已经落成，商业今年也会进一步启动。同时，社区文化建设也会做得更好。

●云山峰境花园：今年项目三期的交付，四期住宅大约5月底6月初开售，面积预计为90多平方米到160平方米还将推售部分商业，有商铺和公寓等。

●御江南：三水御江南全面启动30万平方米的商业体，模式是娱乐商业和运动商业。项目的停车场是地上停车场，停完车后要走一段才会到购物区，让消费者可以在休闲中购物，在运动中购物。项目将在洋房销售超过6000套启动招商。

对话嘉宾(按照采访顺序排列)

当代置业广东地区公司总经理　马欣哲

盛明广场 ( 详情图库团购点评 )总经理　　梁伯初