避免房产纠纷 买卖二手房查验房产证很关键

从去年至今，国家有关部门对于中介的违规行为曾多次下令整顿，查处房地产中介机构和从业人员的违法违规行为，包括发布虚假房源、未将抵押查封等限制交易信息及时告知购房人、不在经营场所公示收费项目和标准等。一时间，广州各大中介都开始自行清查盘源，有的中介地铺把房源的“水牌”撤销后，空荡荡的透明玻璃门上仅贴了提醒到店内咨询的纸板。不过，日前记者调查广州多家地产中介了解到，中介违规或者“擦边球”的行为又有抬头的现象。消费者在购房时，还需谨慎避开这些陷阱。

相关政策：

日前，住建部要求，各地一律严禁中介机构开展“首付贷”性质的业务，这是一条红线，不得突破。而早在去年8月份，七部委也下发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》。其中第五条明确规定，中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。至此，首付贷被正式定性为违法违规。

慎选“违法违规”的首付贷

尽管首付贷已被明文禁止，但是记者日前暗访时发现，有中介仍可以做首付贷。新生×地产一名地产经纪表示，公司现在和多家银行都有合作，可以为客户提供一成首付(总额不超过30万)的首付贷，而利率则按照目前银行贷款的利率，“首套房基本上是基准利率4.9%，还可以打8.5~9折。”此外，公司还要求客户三年内还清借贷的首付款。

无独有偶，记者在广州另外一家中介公司德×行了解到，公司也可提供类似于首付贷的服务，不过是以“装修贷款”为名向银行贷款。据该中介人士透露，装修贷可以贷款30万~50万元不等，但是装修贷款的审批时间比普通贷款的时间要长一个星期。

分析：买房还是要量入为出

业内人士表示，首付贷周期短、利息高，借款人的还款压力非常大，再加上购房按揭贷款的月供，双重还贷压力可能让还款者不堪重负;对于有投资心理的人，房产买卖有交易周期长、不确定因素大的特点，短期内转手变现很难，最终收益可能还不够支付贷款利息和交易税费。广州链家研究院院长周峰也表示，买房还是量入为出，如果自己不够钱给首付，可以问亲戚朋友借。若仍不足，建议不要入市，避免以后月供还款有压力。

辨别房源真实性还需擦亮眼

相关政策：

住建部等七部委去年8月16日出台新规，要求各地核验房源信息，已出售或出租的房屋，自合同签订之日起2个工作日内要将房源信息撤除。在广州市房地产中介协会去年12月中旬主办的市房地产中介行业自律动员大会暨房地产中介执业规范业务培训会上，广州市房屋交易监管中心主任林冀东也表示，针对房地产中介编造散布谣言、发布虚假房源、黑中介等问题，市住建委将联合价格、工商等部门对房地产中介市场再进行一次集中整治。

房地产中介开展专项整治工作，严查虚假房源。受此影响，以往密密麻麻的二手房信息几乎一夜之间全部消失，一些橱窗开始以“白板”示人。不过日前记者走访各大中介发现，很多中介的门窗又贴满了房源，不过这些房源的“水分”却不少。

在广州大道南一中介店铺，记者看到了满玻璃门的房源信息，该中介目前以一手代理为主。记者看到一房源的标签为“中海花湾壹号，103方，售价330万元”，明显低于其周围楼盘的楼价。记者上前询问时，该中介经纪表示，这个房源是年前挂出来的，现在价格已经上升了。

记者在海珠区另一家中介看到，该中介不仅门窗贴满了房源，还在门口摆放了“售盘”的木板牌，上面列出了一大型小区以及周边十几套房源。不过，当记者表示对一套80平方米、250万的小三房感兴趣时，中介经纪则告诉记者，这套房源已经卖出去了。当记者质疑为何已售的房源还要摆出来，旁边有经纪笑称，“不这样做，怎么可能吸引人来看房呢?”

此外，去年中介“整顿”时期，不少中介都要求业主实名签署委托书放盘，如今这一执行也存在放松现象。日前记者在滨江东一楼盘中介暗访时表示，想代替在国外的朋友放盘销售，询问怎么处理，该中介经纪称，不需要签委托书，只需要把物业名称及在房产证上的地址告之，就可放盘了。

分析：辨别真假房源有诀窍

很多消费者对“虚假房源”感到十分无奈，业内人士指出，要甄别出哪些是真实房源，也是有诀窍的：

●及时了解市场均价，尽量绕开那些明显低于市场价较多的房源。

●可要求中介多提供室内图等信息，并且让中介向业主咨询最新的报价。如果信息提供得很详细，房源也可约看，真实的几率就大一些。

●此外，广州市房地产中介协会秘书长吴枕表示，房源真实性要看业主是否签署委托书，如果有，真实的几率会大一些。

可向中介要求 查看房源交易信息

相关政策：

为规范房产中介市场，去年7月29日，住建部连同多个部门印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》。其中指出，中介机构发布的房源信息应当内容真实、全面、准确，在门店、网站等不同渠道发布的同一房源信息应当一致。房地产中介从业人员应当实名在网站等渠道上发布房源信息。中介机构不得隐瞒抵押等影响房屋交易的信息。

昨日，记者来到位于上渡路的一家合×置业，记者表示想要购置一套房产，在介绍完自己的要求之后，记者向销售人员询问是否可以查看房源此前的交易信息，如房屋是否存在抵押、查封等限制交易的信息。销售人员称，目前有一套合适的房源，但由于是卖家第一次放卖，可以先去看楼，然后再向房主要求查看房产交易信息。这意味着中介手中并没有房源的房屋交易信息。

而后记者来到位于新港西路的裕×地产，在提出相似的要求之后，销售人员表示，他们手中没有房源的交易信息，如果确定要哪套房源，他们会让房主将房产交易信息发过来。此外，位于怡乐路的一家德×行地产，其销售人员对记者表示，只要看准房源，他们可以带买家去房管局查询房屋交易信息或者向卖主询问，但他们那里暂时没有房源的交易信息。

分析：

房产信息中最关键的是房产证

广东楚越律师事务所律师李某表示，房产信息中最关键的是房产证，买房子的话主要看房屋产权是否完整，如果存在抵押或者共有人不在场等瑕疵的话就要注意了。天穗律师事务所律师周某则表示，房源挂卖在中介那里，他们就必须提供房源的基本信息，如户主、房屋按揭等信息。“中介公司不提供房屋的交易信息对买主来说是没有保障的，买房子的时候最好先看到房屋交易信息。”

广州市房地产中介协会秘书长吴枕表示，房屋抵押并非不可以销售，但根据广州市房屋交易监督管理办法的条例，房屋在签约之前必须以书面形式告诉买家该物业的产权情况，否则中介将面临处罚。