租赁市场：房地产行业的“下半场”

如果站在未来十年或者更长的时间点，再回过头来看，2017年，将是房地产进入全新发展模式的关键转折点之一。

而这个转折新起点，被聚焦在租赁市场。

世联行集团副总裁兼红璞公寓总经理甘伟说，房地产的“下半场”已经来临了。

 在“租售并举”与“租售同权”的探索与推进下，未来租赁市场真正的改革，不单是在于年轻人租房过度居住，更在于三口之家甚至是三代同堂的家庭以租房的方式生活。租赁市场将成“普通住宅”交易的替代市场，买房的增值保值需求将成为另一个并行的维度。

对于房地产开发企业来说，从“拿地-建房-卖房”到“运营自持物业”转变将带来行业的一次洗牌，以租赁形成的平台公司和资产管理公司也应运而生，在甘伟看来，“还以惯性开发思维‘算账’的企业，可能将会被淘汰。”

推动租赁：有潜力年轻人和城市共同发展

南都：今年租赁市场的推进在明显加速，这种租赁市场对于居住形态的补充，将对房地产行业和城市生活者的生活有哪些改变？

甘伟：未来居住模式是，不仅仅是年轻人租房，结了婚之后的家庭也可以租房子生活。在国外一个家庭可以租房子过一辈子，我们为什么不可以呢？我认为租赁市场对于房地产的真正改革，在于三口之家甚至是三代同堂用租的方式生活。

我们对于租赁行业的几个理解：第一，可以解决核心城市未来高房价的问题；第二，我们不买房也可以生活得很好，而且目前看来，在1%-2%的租售比之下，租房是划算的。第三，租赁发展的最重要的一点是改变商品房现有成本模式，红璞公寓(长租公寓)的4万多间房源中只有不到5%是商品房，大量是村集体用地。未来租赁市场的发展其中一个重点在于资产盘活，非常多没有流转和经营的不动产要运转起来。这是真正的去库存，真正的去库存不是“卖出去”，而是让更多的房子真正被居住者使用。

此外，租赁平台的搭建，对于城市租赁人口的信息统计，可以做到为后期积分入户，以及让这部分人群也享受到相应的教育配套和商业配套。

总之，可以让有潜力的年轻人和这个城市共同发展。

 南都：关于租赁人群对于城市配套的共享这个问题上，不容忽视的是租赁试点进程在加快，但公共服务是否做好准备？在租购并举发展的同时，如何看待租售同权的实现条件？

甘伟：关于租售同权，首先要探讨的是什么“权”能够“同”，我们先看“买”能有什么权利，再能思考“租”的权利。

关于买房的权利，第一是公共配套的权利，包括以及其他基本公共福利。举例来说，业主和非业主在一个小区的权利都不一样。

第二个权利是产权，房子买来后拥有的70年产权，租赁是没有产权的。

第三个权利是处置权，买来的房子可以拿来抵押、转售，但是租房的“转租”是不被允许的。在使用功能上，买的房子也可以在法律和相关规定的允许下更改。

所以，这也是为什么现在租售比这么低，还会有那么多人一定要买房。因为“租”没有权利，所以，买房实际上买的是“权利”。

基于以上三个“买”的权利来谈“租”。

首先关于公共配套，目前政府在为此做非常大的努力。首先在做租赁平台，租客在这一个平台上用真实的姓名、根据租房时间的租金，形成真实交易。这个平台的数据就可以体现到底佛山有多少人在租房子。而且通过租房时间，可以看出哪些是这个城市的核心人口。

租客是连续不断的租房生活还是短租，是一个单身的人还是一家人居住，这些都使得租赁的证信体系慢慢地形成。对于租3年还是10年的人口，可以形成积分体系，比如积分到一定程度有的可能。反过来，只是租赁了几个月就离开这个城市，怎么提供租售同权呢？

其次是产权，租赁目前没有产权，但租赁的权利是要得到保障的。比如物业持有方不能随便违约，以卖房等理由随时可以通知租客搬走，现在的保障条例是承租方有优先购买权，但是租房子的人本身可能就没有购买的能力，这样的保障是不完善的，且目前的物业持有方的违约成本比较低。同时，这个权利包括能不能贷款，例如“租约贷款”。我们看到目前的金融服务还是偏向于产权所有人。以上不仅仅是对个人业主，对公司、企业等大宗整体租赁群体更是如此。

第三就是处置权。租房之后能不能在法律和相关规定的允许下对使用功能和使用空间做处置。

所以，在谈未来的“租售同权”的时候，我们首先考虑买房的三大权利，能否在租的过程中，也能够同时拥有，这个是前提。

未来方向：居住需求和资产配置

“维度不同”

南都：租赁市场的发展方向，是租售能够同权，解决居住需求，租者也有其屋，那么以后为什么还要买房？

甘伟：买房的资产升值和保值是另外一个维度。

 巴曙松说过，别的城市的房子就是房子，核心城市的房子是资产。从目前全国12个试点城市来看，大部分城市都是在大都市圈里，也就是说这些城市的房子一定是核心资产。

    在租赁市场的发展下，未来商品房将没有普通住宅和豪宅的说法，未来在核心城市只要能销售就是豪宅，因为普通商品房已经被租赁解决了，这个是必然的情况。比如新加坡，85%左右的人居住在政府的租屋，还有15%左右的商品房。

未来，租房居住的需求和买房作为资产保值和升值，将成为两个不同的维度的问题。

南都：那么在平衡租售关系、抑制房价和租赁需求增加的同时，未来租金是否会出现大幅上涨？

甘伟：国际的标准租售比是4%左右，中国的租金回报率普遍是在2%。房地产市场未来会和国际接轨，租售比也会产生变化。也就是租金回报率应该和银行利率是持平的，只有这样房价才是真正有依据的。所以，未来房地产市场的租售比会将会大大提高，因为核心城市房价很难往下，只有租金上升。

在这种情况下，买卖交易体现的资产属性，租金才是消费属性。

在未来租金一定会出现上涨的同时，租赁可能也会进一步分层次，现在租赁主体以刚需为主，未来租赁主体可能会变为家庭。家庭作为主要租房群体，加上家庭成员人数较多和改善居住环境等因素，这类群体对租金的承受能力也会有所提高。

南都：这种家庭或者“改善居住”群体也成为租赁市场的主要群体之一的设想下，未来租房生活的场景和模式是否也会出现根本的改变？

甘伟：租赁发展所倡导，就是从可以不买房生活，到可以生活得很好。这不能是口号，而是生活品质的提升，依赖于科技发展所带来的居住理念与居住水平的更新。

未来家庭租房者关注的可能不是大面积或者是要租个“豪宅”，而是居住质量。举个例子，很多70后或者80后可能会觉得高科技家电可有可无，但很多90后与00后认为很重要。这一代年轻人的生活要求“去琐碎化”，有没有更好的服务，并不是单纯关注房子的面积大小。新一代群体更加国际化的同时，家庭也在小型化。在产品更新换代和受外国思想的影响，已经会有越来越多人接受租赁模式。

行业思考：房地产洗牌是必然的

南都：从“重交易轻租赁”到“租售并举”，从追求去化能力到追求物业运营能力。房地产下半场的改变对于行业以及行业从业者的影响无疑也将是重磅的。新一轮行业洗牌将带来什么影响？

甘伟：这种洗牌是必然的。首先，以租赁形成的平台公司和资产管理公司也应运而生。也就是以资产的租赁收益，作为主要的业绩来源。

第二，未来更多的出让土地的，会规定地块有一定比例的自持部分，不可销售。因此在市场增量方面会出现非常多的自持物业。开发商保持惯性开发思维的话，可能将会被淘汰。

例如万科等房企拿了自持地块，目前看来可能是“算不过账”。但这种所谓“算不过账”将会成为市场常态。未来整个行业格局会发生变化。万科、龙湖等，很多长三角的房企已经开始在这样转型。

这一轮变化，对于整个行业发展产生急剧的转变与新的格局定型的时间，我估计大概在三年内。

南都：除了拿地开发会“算不过账”，目前租赁市场发展涉及到的“商改租”还是“村集体用地建设租赁住房”，对未来房地产金融的一个盈利模式和投资周期，会让房企如何“重新算账”？以世联红璞公寓的“小账本”大致是怎样的？

甘伟：目前红璞公寓租赁回收周期大约在五年，就是从投资装修到有利润回报大概需要五年。事实上，100个项目可能只有2-3个“算得过账”，红璞一间公寓的税收、改造装修大约在4万元，这已经是最低的，但很多项目仍然“算不过账”。

 红璞公寓更多是合作与改造，如果是自己建设租赁物业，5年之后的“账本”其实很难算，大家都在“博”未来的物业升值、租金上涨，或者是相关政策。

所以，租赁市场发展未来理想的模式是R EIT s(房地产资产证券化)。也就是说，房地产企业未来要思考的是用存量盘活资产，体现运营的价值，而不是银行贷款然后快速融资、建房、快速销售。租赁物业的发展会让融资和收益模式产生巨大变化。香港在这方面经验丰富，通过物业收租同时享受物业升值，租金收益占非常大的一块。

客观来说，在租赁市场的快速发展下，房地产的下半场已经来临了，我们认为这种趋势会让整个房地产市场更良性、更长期，也更健康。