大鱼吃小鱼 房地产并购加速

普华永道的统计显示，中国房企2017年上半年并购交易金额同比增加78.5%，数量增加24.7%。平均每例交易额也在逐步上升。Wind资讯数据则显示，截至11月14日，今年上市房企涉及股权转让公告共202份，已超过去年全年的197份。而且从各大交易所挂牌来看，房地产类标的物明显上涨。

有业内人士表示，楼市调控政策持续深入，加之融资渠道收紧，导致部分企业的资金状况出现压力。因此，部分企业希望通过股权融资的方式补充资金;另有部分企业则是希望借此剥离“不良资产”。因此，未来房地产业并购整合的趋势还将加剧。

股权交易频频

进入11月，房企股权变动频繁发生。

11月3日，昆百大A公告称，公司关于发行股份及支付现金购买我爱我家84.44%的股权获批，标的资产交易价格为55.3亿元；

11月6日，恒大公告称，凯隆置业和恒大地产及公司控股股东许家印与第三轮投资者订立第三轮增资协议引入600亿元。其中苏宁电器集团出资200亿元，占恒大地产增资完成后的4.7038%；

11月9日，豫园股份公布，公司拟作价241.6亿元，通过发行股份购买上海星泓、闵祥地产等28家公司的全部或部分股权；

11月9日，华侨城（亚洲）控股有限公司与新华基金（代表新华1号基金）订立买卖协议，出售重庆公司51%股权；

11月13日，上海联合产权交易所披露，中铁房地产集团华东有限公司拟转让中铁房地产集团苏州置业有限公司30%股权及136666万元债权，挂牌价为13.73亿元；

11月14日，亿达中国控股有限公司发布公告称，将以31.6亿元及13亿元分别收购创域集团与明域集团所持有的富岸集团61.54%及28.2%股权，交易完成后其将持有富岸集团100%股权；同日，深圳市康侨佳城置业投资有限公司70%股权拍卖，龙光地产以69.8亿元获得其70%股权，加上承债金额，龙光将一次性支付70亿元；

11月15日，北京产权交易所披露，中航地产股份有限公司拟转让中航城置业（上海）有限公司100%股权，转让底价为10.64亿元。

以兼并谋发展

中原地产首席分析师张大伟表示，由于重点城市限价、限签、限贷等调控政策收紧，房企融资压力加大，而且出货速度放缓回款难度加大，部分企业不得不出让部分股权来获得资金。另外，虽然楼市有所降温，但各地地价依然居高不下，资金宽裕的房企买股权比买土地价值更高风险更小。

易居研究院研究总监严跃进指出，房企业绩增长目标必然促使其积极寻求各类扩张手段，传统招拍挂市场上的拿地资金要求高，所以，很多房企会考虑一些新的投资方式，比如通过收购项目来进行。

普华永道则认为，拿地难是并购增加的原因之一。由于土地供应僧多粥少，各地都提高了拿地门槛。不少城市的住宅用地出让不再是价高者得，而是招挂复合，需要对投标企业进行打分，这就导致不少房企无法获得土地，只能通过兼并或收购来获得进一步发展。

中小企业加速离场

事实上，近期大量收购股权的多是大型房企和正在急速成长的中型房企。普华永道在研报中指出，今年以来，房地产企业在一线城市一手土地市场拿地异常困难，无论是为了获得土地，还是为了占据市场份额，最终都将导致大型企业加速兼并中小型企业。

其次，房地产金融端口持续收紧。银行信贷趋于严格，严禁个人消费信贷资金违规流入房地产市场，境内发债、H股上市融资都被禁止，基金业协会还叫停16城私募、资管投资房地产项目等。这连番重拳出击，使房企的融资规模受到抑制，融资成本大幅抬升，部分中小房企资金链条持续紧绷。而销售的持续下滑更加剧了房企的资金压力，致使内部现金流趋降。

政策、融资、销售是房地产企业必须面对的“三座大山”，在行业竞争日益激烈的态势下，将加剧房企分化，龙头房企将更加重视多元化产业的协同发展，而中小房企则由于资金链深度承压，生存空间将会越来越小。数据显示，11月份，公开的房地产股权变动总额已经超过500亿元。业内人士预计，类似的事件还会频繁发生，房企并购整合大戏将持续上演。

行业分化进一步加剧

整合大戏的频繁上演，缘于房地产行业内部发展的不均衡。今年第三季度139家上市房企的净利润之和为1054.57亿元，而前20家企业净利润之和为734.31亿元，占比69.63%。也就是说，占比14%的房企，其净利润占比近70%。最高者万科A为148.17亿元，最低者嘉凯城为-9.88亿元。

数据显示，2017年上半年，房企金额集中度的增速整体高于面积集中度。金额上，TOP100和TOP200房企的集中度达到58.1%和64.8%。面积上，TOP100和TOP200房企的集中度达到33.2%和36.9%。而这些大型房企的快速扩张和份额提升，很大程度上是建立在对小型房企的兼并上，换句话说，大鱼吃小鱼已是竞争常态。

有专家预计，这种残酷的洗牌仍将持续，不具备产品、品牌、融资、成本优势的中小房企，生存环境将日益恶劣。

房地产行业已步入兼并重组的高峰期，不管是强强联手、弱弱联合，还是以强并小、兼并重组，都将促进资源向优势房企集中，以优化行业的竞争格局。