2018年，楼市又将呈现何种“势”头?

数据来源：克而瑞及新京报记者向企业核实

单位：亿元

创意制图/新京报记者 王远征

2017年，楼市大“局”已定。在各种房地产调控政策轮番出台的背景下，“限”字成为常态，一二手房交易量均现腰斩。即便如此，规模房企仍打出一手好牌，座次格局发生剧变。在克而瑞发布的全国榜单中，榜首再次易主，三家房企首次突破5000亿，千亿房企扩围至17家。

随着2017年土地供应创历史新高，住建部定调整体调控思路，“不动摇、力度不放松”。2018年，楼市又将呈现何种“势”头?

■ 房企格局

局

全国榜首座次再更替

兵无常势，水无常形。2017年的房地产市场也是如此，既是房地产调控的大年，限购、限贷、限价、限售、限商形成局势严谨的“五限时代”。但同时也是房企销售大年，多个销售纪录被刷新，多个黑马逆势而出。

1月3日晚,万科率先发布2017年度销售业绩，全年合同销售金额为5298.8亿元，首次突破5000亿元大关，也正式宣告中国房企进入5000亿时代。但取得榜首位置的最大概率将是碧桂园。根据克而瑞发布的《2017年度中国房地产企业销售TOP200》，在TOP10中，碧桂园以5500.1亿元位列第1，万科排名第2，榜单业绩与公告业绩基本一致，中国恒大以5131.6亿元排名第3。

最大“黑马”当属融创中国，2016年融创中国以1553亿元的销售额排在全国房企第七位，但是2017年则以3620亿元升至第4位。

另一匹“黑马”是龙湖地产，从千亿之外的13名，以1560亿元的销售额首次进入TOP10。

有进必有出，不进则退步。由于出售大量资产，万达集团掉出TOP10，仅排在全国房企的22名，绿地集团由第4名退至第6名，比较稳定的则是保利地产和中海地产，始终处于TOP10的中间位置。

值得一提的是，强者恒强的马太效应愈加明显。克而瑞数据显示，TOP10房企集中度达24.1%，TOP30房企集中度近40%，TOP50房企集中度提升幅度较大，提升近10.6%至45.9%。而TOP100房企集中度历史性突破50%，增幅达10.7%。

局

泰禾成北京最大“黑马”

发生剧变的还有一线城市，尤其是北京，市场出现“寒冬”，新房成交量“拦腰斩”，这直接反映在房企的销售额上。

在克而瑞发布的北京榜单中，2017年排名第一的仍是首开股份，销售金额约为255亿元，其2016年则是344亿元。远洋地产提供的2017年销售额是150亿元，2016年是195亿元。龙湖地产提供的数据是110亿元，2016年是200亿元。按照克而瑞数据，北京万科去年的销售额是226亿元，但其相关负责人透露，万科操盘的全部项目2017年销售额为307.5亿元。

业内人士分析认为，房企在北京市场销售额的整体下滑与政策、市场有很大关系。去年以来，政府对新建商品住宅的入市进行严格把关，并在价格层面设置隐形“红线”，这导致部分原计划入市的高价地项目，由于平衡利润和成本需要，选择延后入市。而急于“套现”的项目，则选择低于预期价格入市。新房供应减少，销售额自然而然会下降。

2017年房企北京销售排行中，最大黑马堪称泰禾。克而瑞数据显示，其以全年239.7亿元的网签额排名2017年北京房企销售额排行榜第2位。与此同时，北京市住建委数据显示，泰禾以153.2亿元的权益销售额居北京房企销售权益榜第1位。

势

千亿房企继续扩容

2017年12月23日，全国住房城乡建设工作会议透露2018年楼市整体调控思路，“坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。”

大“局”已定，未来将是何种趋“势”?易居企业集团CEO丁祖昱预测，2018年总的房地产销售规模会微降，总的成交面积会达到16亿平方米，2017年是15亿。总成交金额会达到13万亿元，2017年是11.78万亿。在他看来，16亿平方米可能是中国房地产的天花板。

具体到房企层面，克而瑞预计，2018年TOP4房企总规模或达3万亿，千亿房企将继续扩容。未来各梯队房企行业集中度将进一步提升，TOP10房企集中度有望达35%。同时，房企分化格局将得以延续，未来百强房企之间发生收并购的概率将不断增大。

丁祖昱表示，已经有超过50家房企提出千亿目标，但并不是所有的都能够过千亿，过不了怎么办?会不会出现其他问题?此外，冲进千亿之后将自己公司交给别人做也是有可能的。

强者恒强，才能在未来多变的市场中占据主动权和话语权。近日，万科董事长郁亮在公司2018年目标与行动沟通会上表示，新的一年，万科不仅要为普通人盖好房子，还要追求卓越、全力以赴做事。在他看来，万科从来没有让自己停在一个舒适区，永远不能停下来，应该把资源充分发挥出来，占据市场优势和领先地位。