实用贴:二手房税费起码省十万!到底少在哪里了?

身边有不少朋友打算买房，综合考虑下来，想买一手房的似乎更多一些。除去“房子要住新的”“贷款能贷更多”等原因之外，一手房税费少也是一个普遍的观点。

那么，少在哪里了？

从表中可以看到，一手房的税种其实并不少。但之所以大家觉得少，是因为一手房卖方的税费由开发商缴纳了，而二手房卖方的税费，北京市场默认是由买方一并承担了。

所以，同等条件下，二手房需要买房人交的税费确实比一手高。

为啥都原意买满5唯一的房子？

二手房省税的方法千千万，地球人都知道的是——买满5唯一的房子。

二手房交易如果遇到了满5唯一的普通住宅，卖方的增值税、个人所得税全免！数额为0！

什么满5？谁唯一？是指持有房屋年限满5年，卖方家庭唯一住房。

满5年——上次交易的契税票/房本的填发日期距离本次交易纳税时间

唯一——卖方产权人夫妻以及未成年子女名下没有其他住宅房产（含已完成的购房网签）

买方只需要缴纳契税和印花税就可以了，其中印花税只有5块钱可以忽略不计。也就是说，这种房子，比一手房税费还少。

房子不是满5唯一，税费咋省？

满5唯一的房子毕竟是少数，其他房子税费咋算？

拿增值税来说，增值税以前叫营业税，税率是5.6%（远郊区县是5.5%）它不用满5年，

满2年的普通住宅，增值税就是0；

如果是满2年的非普通住宅，就是差额：（本次交易指导价-原值发票金额）*5.6%

如果连2年都没有满，那只能交全额：本次交易指导价*5.6%

什么，你不知道普通住宅怎么区分？看下面这张图吧：

接下来是技术含量最高的个人所得税了，先来看它的公式：

20% × （本次交易指导价 – 原值发票金额 – 原契税 – 本次交易增值税及其附加税 – 装修款 – 利息）

节省个税的关键点就在公式的尾部，装修款和利息是什么意思？

先说说个税的原理。你是房东，你把房子卖了多少钱，减去你在这房子身上花的钱，就是你的个人所得金额，用这个金额乘以20%，就是要交的个人所得税。

装修款，之前税务所需要我们提供《装修合同》与发票，现在不需要了，默认按网签价格的10%计算

而利息往往是最容易被大家忽略的。如果你的卖家之前是按揭贷款买的房，请一定让他去跑一趟银行！因为他的贷款期间产生的利息是可以抵扣本次交易的个税的！

需要房东找到之前的《借款合同》《结清证明》，再跑趟银行开具《利息清单》，一定请他去办理，能省不少钱！

举例说明：北京一套总价600万的两居，原值200万，原契税2万，本次交易增值税为零，房东当初贷款30年期等额本息140万，但6年后提前结清，一共产生利息50万。

如果不减利息的话，个税=20% × （600 – 200 – 2 – 0 – 60）=67.6万，如果减去利息的话是57.6万。

正好节省10万块！

契税怎么收的？

契税的征收是看买房人情况的。北京规定：

买房人家庭唯一购房，且购买普通住宅，面积90平以下的，税率减免至1%

买房人家庭唯一购房，且购买普通住宅，面积90平以上的，税率减免至1.5%，其余情况不减免，按3%税率收取。

“阴阳合同”省税，几个意思？

假设交易的实际成交价500万，如果按实际金额交税，税费很高。这时，再签署一份300万的合同去报税，节省税费。这就是中介口中美其名曰的“合理避税”，另一个名字叫做“阴阳合同”。

阴-实际的交易合同，阳-拿给银行、税务等机关的合同，即网签合同。

综上，买卖二手房如何做到最省税？阴阳合同的风险就在于卖方签署了一份低价合同。通常，买卖双方会签署一份“君子协议”，规定好房屋净价是300万，装修等附属价值时200万。但是300万的网签合同卖方也是要签字的，相当于卖方直接承认了房屋的销售价格是300万，会有很大的隐患在里面。佳爷房谈认为，这种行为是不可取的。

1， 同等条件下，尽量选择满5年/2年的，卖方家庭唯一的普通住宅。

2， 卖方之前是贷款买的房子，请他去开利息证明以抵扣个税差额。

3， 阴阳合同固然能省税，但请大家不要忘记它同样具有风险。