新增供应 缓解需求压力

二季度，广州市写字楼市场空置率继续保持在低位水平，下半年写字楼租金水平有望继续上涨。而在零售业方面，各大零售商纷纷加码新科技，推动广州零售市场开始迈向智慧零售时代。日前，戴德梁行发布2018年第二季度广州写字楼及零售业市场分析。

二季度，位于琶洲商务区的保利中悦广场交付，为广州甲级写字楼市场带来约8.7万平方米的新增供应，将季末全市甲级写字楼存量推升至466.6万平方米。戴德梁行分析，尽管新增供应在一定程度上缓解了市场供应紧张的压力，但在目前全市空置率较低的背景下，有限的可租赁面积抑制了部分扩张需求。本季末，全市净吸纳量录得59100平方米，环比下降23.5%，得益于相对充裕的可租赁面积和较为优惠的租金水平，琶洲录得净吸纳量33600平方米，占到全市总量的57%，成为二季度广州市场的吸纳主力。受到新增供应入市的影响，二季度末，全市空置率录得5.6%，环比微升0.5个百分点。分区来看，凭借浓厚的商务氛围和成熟的配套设施，珠江新城和体育中心商务区的空置率进一步回落，体育中心商务区空置率同样录得1.1%的历史低位水平。

由于广州甲级写字楼全市空置率继续保持在低位水平，写字楼业主伺机调整物业的租金水平和租户结构。本季末，全市平均租金录得192.2元/平方米/月，环比上升1.9%。分区来看。珠江新城在环比增速和平均租金水平方面均引领全市，平均租金录得211.8元/平方米/月，环比上升2.9%。戴德梁行分析，随着广州市产业升级转型的深化推进，二季度，TMT、金融、专业服务行业的扩张表现进取，成为广州甲级写字楼市场的吸纳主力。与此同时，随着共享经济在广州的进一步发展，国内外的联合办公空间运营商对广州甲级写字楼市场表现出了强烈的扩张意愿。

2018年下半年，广州预计将有2个项目约22.7万平方米的新增供应交付，分别位于珠江新城和琶洲商务区。戴德梁行认为，年内有限的新增供应将继续加强写字楼业主方市场的现状，业主被赋予较强的议价能力，全市平均租金有望继续攀升，空置率预计将保持平稳。

在零售市场方面，二季度，广州市优质零售市场无新增供应入市，广州主城区优质商业存量维持在276.7万平方米的水平。年内，广州零售市场预计将有49.1万平方米的新增供应入市，其中位于白云商圈的新项目占比高达67.8%。白云区作为人口数量最多的行政区，目前优质商业面积仅占主城区优质商业总面积的9.3%，未来更多的优质项目入市将有助于提升整体商圈的商业氛围，填补市场空白。戴德梁行预测，未来广州新兴商圈在大量新增供应入市的情况下，空置率小幅上升将是大概率事件，而核心商圈由于暂无新增供应，租金水平将获得稳健增长。