与蓬钢对话：海外市场已经太贵了

8月1-4日，博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。

我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

那是一个国内资本出海的高潮期，是一个人民币贬值压力大的时期，也是一个值得将视野放宽至全球的时期。

2011年，蓬钢从美林辞职，开始创业，随后将目光瞄准海外市场。

如果用船来比喻，信泰资本的5年一定是一段奇妙的旅程，它有深谋远虑的掌舵人和骁勇善战的水手。

一个成功的投资者离不开对房地产市场基本趋势的准确判断。如蓬钢所言，信泰资本是利用自己的优势，在合适的时间点找到了适合自己发展的空间。

海外资本掘金

离开供职多年的美林，在经历过创业初期的摸索后，2013年，蓬钢联合信达与美林老搭档刘二飞一起组建了帮助中国资本投资海外地产市场的信泰资本。

按照蓬钢的说法，需求和优势是信泰资本当初定位于全球投资的两大因素。

虽然擅长于海外投资，但房地产作为一个局域化的区域化行业，具体到海外项目而言，信泰资本也面临着当地知识和运作能力等挑战。

据了解到，到目前为止，信泰资本在海外进行资产包或者项目的收购上面，都是跟当地的同行进行合作。

对此，蓬钢坦言，作为一个跨洋的投资者，不可能一天就变成了当地市场的专家，所以通过采取一定的交易结构，和当地的投资人或者开发企业合作成为了一种有效的途径，有助于了解知识和当地的情况，同时发展自己的团队能力。

“当然最终的目标肯定是自己来做项目，现在纽约、洛杉矶、伦敦、上海都有我们的团队，这些团队都是我们后来渐渐发展起来的，他们的能力也在逐渐变强。”

聊到近期国内融资收紧、外债受到限制的大环境，蓬钢也颇为放松。

“大环境趋严对我们会有一定的影响，但由于信泰资本是一个投资机构，既是资金接收方，也是资金的输出方，所以需要用钱的人越多，我们的机会也更多。”

作为一个嫁接在中国市场和国际市场之间的平台，信泰资本可以通过国外募集资金，这在国内融资趋紧的关口是一个极大的优势。

企业运作离不开“买卖”二字。买什么？什么时候买？什么时候卖？以什么价格卖？对于这些，蓬钢都有自己的逻辑和思维，不慌不忙，淡然处之。

得益于团队丰富的投行经验和广阔的国际人脉，信泰资本在熟悉的领域总是会得心应手些。

吸引人的养老

在与观点地产新媒体的交流中，蓬钢不止一次主动谈起近年来看好的“养老市场”。

中国社科院老年研究所预计，目前中国养老市场商机约1000亿元，而到2030年有望增至万亿规模。庞大的人口数量必然衍生出庞大需求，这就是信泰资本和国内一些地产商都开始关注并探索养老地产的原因。

“别的都太贵了，养老是一个比较值得进入的行业。”如蓬钢所言，人口老龄化，养老领域较好的基本面，再加上较少的机构投资者，都使得国外的养老物业有着较高的回报率。

据了解，信泰资本在2016年11月2日联合合众人寿签订约总价近10亿美元的收购合同，涉及美国11个州的39个优质养老社区物业。2018年，在英国亦收购了一个将近70个物业的养老资产包。

与国外不同，受传统文化和消费能力的影响，中国占比95%以上依旧是居家养老的模式。养老院对他们来说，更像是老人孤儿院，似乎并不是一个太愉快的选择。

“我觉得随着整个养老行业的变化，整个人口结构的变化，也会逐渐转变。”蓬钢觉得，虽然现在中国的人口老龄化还没有到迫在眉睫的时候，养老还未进入稳定期，但中国的养老市场依旧有着非常好的前景，十来年后可能会是全世界最大的养老市场，基本上不用说可能，应该是肯定。

如此笃定的结论来自于对社会和市场的详细评估。80年代开始的独生政策会带来沉重的养老负担，因此养老问题的社会化是一个必然的趋势。其次，随着养老模式和社会结构的变化，人们对于养老院的观念也会逐渐转变。

“说不定过几年，大家会认为子女对老人能做的最孝敬的事就是把他们送到一个好的养老院里。老人也会觉得与其在家里面生活，还得自己照顾自己，不如去一个好的养老院过过集体的养老生活。”蓬钢笑着解释。

此外，随着时间的推移，不同年代的消费能力也是蓬钢看好中国养老市场的重要原因之一。“50年代末期，60年代和70年代出生的人，现在手里都握着大量的房地产，他们是目前市场上主要的住宅收获者。那个时候，他们或许会通过出售手里的房产来养老，那会是中国养老市场最繁荣的时候。”

尽管现在已经有不少企业开始探索养老这片新的“蓝海”，但由于前期投入大，回报周期长，盈利模式也尚不清晰。

在他看来，如果要想现在就开始获得盈利还是可以考虑从中低端的养老业态做起，探索一些提供社区养老的服务模式。

“一个老人70岁，不一定会想搬离住了几十年的社区，去一些所谓气候宜人、山清水秀的郊区，可能会更想延续自己一直以来的社交圈，并且离医院这些必要的配套也近一些。”这也是在国外一些成熟的社区里的养老院往往更受到老人们欢迎的原因。