流拍现象频出 土地市场回归理性

由于楼市调控政策持续，今年以来土地市场在供需两端双向回落，各线城市都出现土地流拍或者底价成交的现象。即使成交的地块中，低溢价率成为常态。

中国指数研究院发布的最新统计数据显示，2018年7月份全国300城市土地市场供求两端环比略降，住宅用地成交均价下降幅度接近两成，溢价率较去年同期下降22个百分点。而中原地产的数据更显示，今年以来各地城市土地流拍数量超过800宗。

全国流拍超过800宗

除了北京，各线城市都频频出现土地流拍现象。

7月23日，上海市中心杨浦区推出一幅宅地，居然没有房企报名；7月11日，杭州一宗良渚宅地，在报名终止前半终止挂牌，因为无人报名；7月31日，宁波推出北仑滨海新城春晓的两宗宅地，全都无人报价；7月23日，苏州三幅核心位置住宅用地未拍先流拍；合肥，从6月28日到7月18日，有4块地流拍，2宗地无房企报名，这些地块都是市区优质用地。至于三四线城市，淮南、阜阳、安庆、湖州……流拍的名单也是越来越长。

中原地产的统计数据显示，截至7月30日，今年一线城市土地流标13宗。同时，一线城市13宗流标数目也是最近数年少有的流标数量顶峰，2017年同期为4宗；前7月二线城市合计流标经营性土地154宗，而2017年同期为77宗。三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗，而2017年同期仅为284宗。

房企融资渠道受限

有业内专家认为，2018年以来，受部分银行暂停授信、利率上调等影响，房企融资渠道进一步锁紧，融资成本进一步加大，从今年上半年房企到位资金来看，按揭贷款和国内贷款增速都已经掉入“零增长”的负值区间。同时部分房企迎来还债高峰期，使得房企资金紧张，拿地更为谨慎；其次，房价地价已被提前透支，上升空间有限，也影响房企拿地的积极性。新增土地供应如果位于城市新区，因位置偏远、配套不足存在局部市场客户资源、住房供大于求、竞争压力过大问题，短期难以形成有效销售。而核心地段的地块本身起拍价就高，还要无偿配套学校、医院、社区用房、租赁住房和保障住房，土地开发成本甚至高于周边新房价格，房企缺乏盈利预期，只能选择放弃；第三，不少城市执行的限价政策使房企对于未来房产上市交易价格持更为保守的预期，楼市调控不断从严更是让房企对于未来楼市走势显得不乐观。

土地市场更趋理性

不过，也有业内人士对流拍现象持乐观态度，流拍土地增多，恰恰是土地市场回归理性的信号。在该人士看来，通过市场紧缩、洗牌，淘汰掉一批体质羸弱的中小房企，反而会为实力房企腾挪出更大的发展空间。换言之，并非房企不拿地，而是在拿地的选择上更为保守。

同策咨询研究总监张宏伟表示，房企在拿地策略上也会有所变化，从策略上讲不会拿高溢价地。同时，房企会更少拿对资金要求比较高的地块，如自持、商办配建比例高的地。房企将会把有限的资金更偏向于客户资源集中的市场，比如说聚焦大城市相对成熟的区域和中小城市的核心区域，聚焦稳定的改善性需求，以及相邻产业园区的自住需求。