多房企转型开发产城项目 行业专家共议“运营”价值链

“振兴实体经济、房地产调控、政府支持、市场前景、可持续性和价值链等综合因素下，各房企产城业务兴起。”在日前举办的一场大湾区产业发展论坛上，中铁、碧桂园等房企亮相。探讨建设产业新城探索与产城业务体系。

在这些先行转型的房企领军人眼中，已经可测算到住宅市场“天花板”，短期周转的销售模式时代已经过去，更多地关注产业与运营带来的价值链是新的方向。

产城项目该怎么建、产业园区怎么运营？在佛山多房企正在从传统的住宅、商业或者商住综合体建设领域，逐步进入产城项目开发的探索与实践中，国内已经有多个“先行者”在产城项目建设方面交出第一份答卷。

国内多个“先行者”在产城项目建设方面已交出答卷

“恒大布局高科技产业，但是恒大的模式并不是自己做产业，而是投资给中科院，目前已经投资了六大项目；碧桂园亲自参与产业项目的建设，潼湖科技小镇9月已经开园，首期迎来满租。招商蛇口也在转型，牵手多个地方政府和企业加强产业合作与布局；中国金茂更是因为其中化集团的背景，自身就有很多产业资源，投身智慧社区、智慧城市以及老工业园区旧城改造等。此外，还有星河集团，发行了国内首单‘工改工’园区A B S等等。”在日前举办的一场公开论坛上，易居(中国)企业集团　合伙人、战略顾问中心总经理高晓伟介绍了目前国内多个已经进入产城开发领域的企业，今年前三季度在产城项目、产业园区开发与建设方面的动态。

目前，在佛山，碧桂园已经落地四个产城项目，动作更早的时代以已经启动大规模产城项目的时代产业全球创客小镇。但是，在佛山多房企正在从传统的住宅、商业或者商住综合体建设领域，逐步进入产城项目开发的探索与实践中，国内已经有多个“先行者”在产城项目建设方面交出初步的答卷。

包括万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。

“不能以产业为拿地噱头”

运营和服务考验企业水平

“传统房企转型建设小镇、产城项目最大的问题之一，是以产业的噱头来拿地，最终仍旧进行或者大部分作为商住项目开发。”业内人士对此表示，“因此，产业部分是否能够真正落地，不仅仅靠政府规划以及监管，企业自身的运营能力也非常关键。”

在业内人士看来，从国内多个“先行”企业开发产城项目和产业园区的动作来看，房企传统的建设水平和配套只是硬件，园区的运营和服务才是产业园区能“活下来”的核心。

据高晓伟介绍，例如上海的金地威新，除了选址在上海虹桥枢纽旁的区位加大了对于外资企业的吸引力，以及灵活的产品定位与品牌实力之外，园区运营的服务是“加分项”。“例如，有进驻园区的企业需要天然气，园区甚至为此把修好的路‘扒’开，为企业引入了天然气。”

类似的例子还有启迪漕河泾科技园，这是启迪在上海的第一个项目，他们做到了真正把中关村的企业招商引资到上海，占了园区的20%。产品的灵活性与运营水平、服务意识，不仅能够为产业园区带来更优质的进驻企业，同时也为当地城市带来更多高端产业与高素质人才。

新的园区开发已经进入创新时代

定位要从需求来挖掘

“现在房地产不容易，做产业是可持续发展的主题。”在论坛上，碧桂园集团副总裁，兼科技产业研究院院长和产城融合中心总经理刘宁对产城发展的业务体系进行介绍，在他看来，之前很多成型的产业园区以服务驱动，提供企业增值服务的是产城发展的第三阶段，产业园区建设和发展现在已经进入第四阶段，“以创新驱动，也就是以终为始的价值设计。也就是说，产业定位方面我们要从需求来挖掘，从下往上。”

一个综合发展的产城融合的区域应该是什么样子？

对此，刘宁画出一个“产城细胞”模型，在用地规划上，以创新产业与居住用地适当混合，实现职住平衡，避免钟摆交通。同时，在配套服务商，完善公共服务体系以吸引创新人口聚集，避免“空城、睡城”现象。在他展示出来的这个产城区域内，整体规模被设计在400-600亩之新生态圈。

“五六百亩恰好是一个产业主题。那么2000亩怎么做？就是以上细胞的组合。”刘宁表示，“先构建一个中间的绿心，商业配套围绕绿心，然后是居住，再往外是产业办公。把一个城市钟摆、潮汐式的交通问题改变。”

“这也是传统的房地产开发企业转型产城项目的优势之一，传统的工业园区确实承载了很多企业的发展，但是大多位于周边镇街，配套不完善，出了园区是过境路和货车。这样的环境不利于承载和发展创新型的高端企业与人才。”对此，某房企产业部门负责人指出。

除了碧桂园，还有更多企业正在加大包括佛山在内的大湾区各地的产城项目建设与合作。在中铁南方投资集团有限公司副总经理肖铁贤展示的一份“泛西江战略”的项目发展分布图上，包括广州、深圳、佛山、江门、肇庆等城市都已经有项目在推进。包括位于肇庆的西江国际未来科技城已经招标落地，据肖铁贤介绍，中铁已经与佛山市政府签订战略合作协议，关于城镇综合开发领域的合作正在筹划中。

提升区域产业竞争力

去年以来多宗商住地附带产业要求

“粤港澳大湾区是最具有合作潜力的湾区，一个是目前发展水平相对于其他湾区比较低。另一个是合作的潜力大，因为城市群里各个城市之间差异很大。”在论坛上，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞为大湾区各地产业园区的建设与运营“支招”。

倪鹏飞认为，粤港澳大湾区不像其他三大湾区，以金融、制造业或者高科技为定位，粤港澳大湾区是个新型的湾区，产业发展是综合性的。各个城市将实现良性竞争和合作的多赢，分工合作以提升湾区内每个城市的优势和竞争力。“科技创新是核心。”

“佛山近两年也更加重视产业发展，包括从城市更新政策和规划的制定、产保区的相关政策，以及优化工业用地的出让结构、商住用地中位于产业定位的规划和条件设计等，都释放出明显的信号。”对于在大湾区发展背景下，各地在加强产业升级与人才引进等领域，某房企负责人对此表示，“这样也反过来迫使房地产企业也必须转型，才能获得继续生存和发展的能力。”

据笔者观察，今年除了包括保利、碧桂园、美的等多个房企拿下产业用地，9月份美的在顺德北滘拿下的地块，就将打造智慧家居软件产业研发基地。此外，从去年开始佛山工业用地的成交规模也开始回升，据佛山经纬市场部统计数据，2017年工业用地成交建筑面积达到1193万平方米，远超过去三年在600万-900万平方米的规模。今年前10月，佛山五区也已经成交了超过657万平方米工业用地。

值得注意的是，工业用地的区域结构也发生变化，去年佛山的工业用地以顺德占比最高，而今年前10个月则大多集中在高明。高明区成交的工业用地建筑面积占了全市的近一半。

“大湾区发展背景下，高铁枢纽和空港枢纽都将进一步带动区域产业的发展。”业内人士指出。