土地市场明显升温，行情该如何判断？

近期热点城市土地市场明显升温，特别是3月以来，热点一二线和强三线城市土地竞拍市场普遍回暖，如3月21日，合肥共出让6宗住宅用地，其中三宗地块溢价率超100%；29日，杭州一宗住宅用地经过166轮报价，最终成交总价超过30亿元；4月23日，武汉单日成交7宗住宅地块，揽金超200亿元。土地市场高温背后的驱动因素是什么？而随着土地竞拍的升温，房企又会面临哪些风险？未来又将如何应对？针对这些问题，本文将逐一进行探讨。

竞拍热

竞拍热度提升，地价及溢价率明显上行

▌特征一：热点城市宅地集中热拍，地价显著上涨

图：2016年至2019年4月全国300城住宅用地成交楼面均价与溢价率月度走势图

注：4月数据截至4月25日，下同。

全国300城整体住宅用地成交楼面均价及溢价率均有所回升，3、4月以来表现尤为显著。2019年以来宅地市场整体明显升温，全国300城住宅用地成交楼面均价持续上涨，2月成交楼面价同比结束了连续11个月的下跌态势，3月同比涨幅进一步扩大，4月楼面价同比涨幅保持在20%以上，绝对价格已达历史单月次高水平，仅较2017年9月最高水平低400元/平方米。溢价率也现底部回升态势，3月300城住宅用地平均溢价率为23.6%，较去年同期提升2.6个百分点，较今年2月提升13.0个百分点，4月宅地平均溢价率较3月继续提升。

表：2019年以来热点城市单日住宅地块集中成交情况

图：2019年以来热点城市高价地块成交情况

从单个地块来看，今年以来热点城市内高价地块频出，部分地块已接近甚至超过全市楼面价最高水平，特别是3月以来，高价地块成交数量明显增多。经梳理，目前广州、杭州、成都、济南等一二线热点城市以及位于城市群内部的南通、绍兴、常州等城市均有高价地块出现，如广州天河区和荔湾区成交的两宗地块，楼面价均超过3万元/平方米，刷新区域楼面价，其中天河区地块也刷新了广州全市的楼面价记录；杭州成交的一宗上城区地块，楼面价超4.5万元/平方米，为区域最高水平，与全市单价（位于下城区，楼面价45368元/平方米，成交于2016年3月）的楼面价基本持平。

▌特征二：土地流拍热象退潮

图：2018年至2019年4月全国300城住宅用地流拍宗数占比情况

300城住宅用地流拍宗数占比回落至低位。2019年以来，300城宅地流拍宗数占比逐月下降：1月流拍占比为8.5%，较去年12月下降5.2个百分点，2月流拍占比下降至6.1%，3月流拍占比为1.8%，已降至2018年以来的最低水平，4月以来流拍占比虽有回升，但仍处于较低水平，截止4月25日，共流拍28宗住宅用地，22宗位于三四线城市，热点一二线城市仍受企业关注。

整体来看，2019年春节后，特别是3、4月，土地市场热度确实有明显回升，其中一二线城市热度普遍提高，这背后的驱动因素到底是什么？

资金短期充裕、补仓意愿高，收敛聚焦热点城市

▌部分大型房企短期补货意愿强烈

一方面，2016年以来房地产市场持续高位运行，土地储备快速去化，房企备储需求较为旺盛；叠加在行业竞争愈发激烈的背景下，部分大型房企坚持稳中有增的规模扩张战略，在提升销售目标促动下，需大幅增加土地储备，综合来说，2019年房企整体补货意愿较为强烈。另一方面，2018年土地市场经历理性调整，部分城市地价出现一定回落，且不乏有2018年流拍地块调整要求再次入市，整体出让条件符合房企预期，受2019年春节后政策改善迹象带动市场预期向好影响，房企普遍认为短期内为拿地最佳窗口期，导致集中抢地情绪蔓延。

▌融资环境改善下，企业资金压力得到缓解

自2018年末，监管层逐步调整和优化企业融资政策，如：加快公司债审批节奏、支持符合条件的企业申报发行优质企业债券等，在此影响下企业发债热度有所回升。2019年一季度，房企融资继续呈现回暖迹象。Wind数据显示，一季度，房企信用债发行总规模1745亿元，较去年同期增长76.4%。公司债发行规模820亿元，同比翻番；海外债发行规模216亿美元，同比增长20.5%。此外，在政策支持下，房地产ABS和公募REITs等创新类融资也取得了显著发展。整体来看，受益于融资环境的改善，企业资金压力有所缓解，拿地意愿亦随之逐渐恢复。

▌行业投资更加聚焦一二线热点及强三线城市

伴随房地产市场调控的深入，城市间的分化更加明显，行业进入精细化竞争阶段，作为房企的“粮仓”，房企土地储备规模和布局对业绩的影响持续加大。同一二线城市相比，我国大部分三四线城市基本面尚未有明显优势，人口吸引力不足。随着棚改总规模和货币化安置比例的下调，其市场或将面临较大的调整压力。在此情况下，一二线及强三线城市普遍成为多数房企2019年的投资重心，武汉、郑州等城市今年以来成交的住宅用地总金额和总面积均位居全国top10。中海、万科和保利等房企均表示今后将继续聚焦于一二线城市。而从实际拿地数据来看，2019年一季度，大型房企战略布局多个一线及热点二线城市。如：绿地和中海在上海积极补仓；融创、万科和华侨城等企业在天津、福州和西安等地拿地金额领先。

▌土地市场供不应求导致竞拍热度加剧

受2018年下半年土拍持续遇冷影响，多地政府推地节奏放缓。2019年一季度，全国300城宅地供应规划建筑面积同比下降，其中3月降幅超三成，市场供应规模明显缩减，而此时房企补货需求集中爆发，导致短期宅地市场显著供不应求，进而加剧了竞拍热度的提升。其中，土拍热度较高的南京、杭州、武汉等地3月宅地供应面积同比降幅均在四成左右。进入4月后，为缓和当前宅地市场竞拍情绪，政府推地节奏开始加快，据中指数据库数据显示，4月300城宅地供应规模同比增长15.6%，环比大幅增长七成以上，但是仍不能明显缓和目前企业高涨的拿地情绪。

土地市场本次回暖主要源于市场在经历一定时期的调整后，受短期预期缓和导致补货意愿强烈、房企资金充裕，以及供地规模缩减、房企聚焦一二线等多因素综合影响。但值得注意的是，在目前“稳房价”总基调下以及房地产市场仍处在调整周期等背景下，土地竞拍热度持续提升需受到特别关注，尤其是对于房地产开发企业而言，若贸然追高投资，则会面临一定的风险。

着眼长远，稳健运营

整体来看，随着土地市场热度持续回暖，其中蕴含的风险也在不断提升，在这种市场境况下，房企在策略上应更加谨慎应对。综合以上，在当前复杂的市场形势下，通过投资端及运营端的谨慎应对和合理评估，来降低风险的发生概率以及风险带来的影响，不仅可促进企业的稳健发展，也有利于整个行业的健康稳定运行。