临港国际产业社区: “征租结合”连片开发 助推产业转型升级

3月9日，总占地超4.2万平方米，投资额逾百亿日元的东丽膜科技(佛山)有限公司一期项目动工建设，标志着九江镇临港国际产业社区又一重磅外资项目进入建设阶段。

临港国际产业社区是南海区村级工业园拆除重建类示范项目之一。2019年，九江镇启动该项目的升级改造，采用“征租结合、连片开发、区镇联动”的开发模式，对3000多亩连片土地进行整理和开发。

按照规划，临港国际产业社区未来将致力发展以高端医卫用非织造布及关联产品为核心的环保型、创新型、功能型新材料产业，打造智能装备制造产业等先进制造业集群，助推九江镇产业转型升级。目前，各项“拆改建”升级改造工作正在稳步推进中。

“裁弯取直”理清土地所有权界线

临港国际产业社区占地3475亩，周边水陆交通便利。

从2006年起，九江镇围绕“水”做文章，借西江、北江黄金水道崛起，抢占佛山港口物流龙头地位，汽车拼装、金属材料、木材夹板、钢铁贸易、加工、配送等企业纷纷进驻，临港国际产业社区应运而生。作为九江金属材料市场，该产业社区定位为钢材贸易和加工。

经过十多年的发展，临港国际产业社区发展也疲态渐显。九江镇公有资产管理办土地开发部副主任梁卫民表示，临港国际产业社区现有产业较低端，以仓储、五金加工为主，年税收不足1000万元。加快“腾笼换鸟”，促进产业转型升级迫在眉睫。

然而，由于该项目土地历史所有权界线纵横交错，升级改造面临很大的困难。

梁卫民介绍，从2018年起，九江镇着手准备，深入相关的村（社区）、经济社调研，充分了解村民的改造意愿，协调重新划分土地的所有权界线。

经过协商，最后确定该项目中集体经济组织的土地所有权界线以规划道路为界“裁弯取直”，重新调整所有权界线。至此，项目土地整理开发、升级改造迈出了关键的一步。

“征租结合

”连片混合开发

临港国际产业社区的土地均为集体建设用，包括镇级产业园和村级产业园两大部分。其中，镇级产业园由镇属企业租赁村集体土地再转租给客商投资建设，而村级产业园则由村委会统筹村集体土地出租经营。

土地所有权界线理清了，如何推动整体的改造提升？九江镇的做法是借力南海区“三旧”改造的奖励政策，增强村集体改造的动力和积极性。

梁卫民介绍，临港国际产业社区采用“征租结合、连片开发、区镇联动”的开发模式，遵循“分片推进、先征后拆、先易后难”的原则，对3000多亩连片土地进行整理和开发。整理的目标是征收临港国际产业社区约70%的连片集体建设土地，余下30%的土地则通过区、镇公资联动成立项目公司进行合作开发。

根据计划，临港国际产业社区项目整理预计需要资金约60亿元，“单靠区、镇财政资金投入是非常困难的。”梁卫民介绍，得益于土地储备专项债券的发行，先借后还，且利息低，项目的资金运作有了强有力的保障。

政策有支持，村民愿意改。在农村土地征收制度、集体经营性建设用地入市制度以及农村集体建设用地片区综合整治的指导意见等政策支持下，“政策+市场”双轮驱动，临港国际产业社区项目整理势如破竹，开局不足一年，便顺利整理接近一半面积的土地。

截至目前，临港国际产业社区项目已成功征租约1596亩土地。建筑拆迁补偿已完成19万平方米，占地约320亩。

聚焦新材料产业助推转型升级

近年来九江以“中国医卫用非织造产品示范基地”和“九江临港国际产业社区”两大产业平台为依托，大力发展新材料和先进装备制造业两大主导产业。

2020年，九江定下了新的目标，将力争拆除1500亩以上村级工业园，为产业发展腾出更广阔空间。临港国际产业社区整理开发被寄予厚望。

九江镇镇长张厚祥表示，九江将加快实施临港国际产业社区土地连片整理项目的滚动开发，着力破解重点平台建设的瓶颈问题，致力将其打造成为引领九江产业腾飞的“极核引擎”。

目前，临港国际产业社区已集聚一批以东丽集团尖端新材料、希杰集团生物科技等为代表的绿色生态高端智造企业，美国联合矿产耐火新材料项目已与九江镇签订合作意向书，项目将于今年内动工建设。

根据部署，2021年底前，临港国际产业社区将完成剩余约1800亩的土地整理，并陆续将征收回来的土地出让。2021年将对租赁区域进行建筑载体建设，3到5年内预计建成约80万平方米建筑，以满足招商引资需要。预计整理完毕后，平均每年产生税收约6.5亿元，带动就业岗位预计达13000个，将有效带动九江镇房地产、服务业等第三产业的发展。