共有产权住房流转实行封闭运行

　　广东建设报讯  记者刘洁报道：继7月17日广东省住房和城乡建设厅、省发展和改革委员会、省财政厅、省自然资源厅、中国人民银行广州分行、中国银行保险监督管理委员会广东监管局联合出台《关于因地制宜发展共有产权住房的指导意见》（粤建保〔2020〕123号，以下简称《指导意见》），8月24日，广东省住房和城乡建设厅发布《<广东省住房和城乡建设厅等六部门关于因地制宜发展共有产权住房的指导意见>解读》。记者获悉，《指导意见》将于9月1日起正式施行。

　　共有产权住房是城镇住房保障体系的重要组成部分。为适应我省经济社会发展的需要，2018年我省选取了广州、深圳、珠海、佛山、茂名等五个城市试点共有产权住房，取得较好成效。截至2020年6月，全省已筹集共有产权住房6.1万套，供应共有产权住房3.4万套。

　　规范共有产权住房管理 鼓励社会力量参与建设

　　据介绍，《指导意见》共分六章二十五条，重点从共有产权住房建设管理、分配管理、供后管理以及体制保障、资金保障、用地保障、税费优惠、金融支持各项保障措施等方面，对共有产权住房的发展给予了明确指导及政策支撑。

　　规范共有产权住房建设管理。一是明确共有产权住房是城镇住房保障体系的重要组成部分，纳入城镇保障性安居工程管理。二是明确共有产权住房建筑面积不超过120平方米，倡导紧凑、经济、适用的户型设计，满足基本居住需求。三是明确发展共有产权住房的地级以上市要在充分评估必要性、可行性的基础上，制定供应计划，合理安排项目选址，做到“以需定建”“先规划，后建设”。四是明确共有产权住房主要采取政府组织集中建设、“限房价、竞地价”“限地价、竞配建”等七种渠道筹集，鼓励社会力量参与建设。五是明确共有产权住房应实施全装修成品交房。

　　规范共有产权住房分配管理。一是明确共有产权住房面向符合当地规定条件的城镇无房家庭（含单身居民）供应，每户家庭只能购买一套共有产权住房，承购人的产权份额原则上不低于50%。二是明确共有产权住房的评估价格采用代持机构委托房地产估价机构评估等方式确定，确保价格公开公正、透明合理。三是明确发展共有产权住房的地级以上市应结合需求及供应能力，采取按房配售或轮候配售制度，以适应各地供需关系。四是明确购房合同签订和产权登记的有关事项。

　　规范共有产权住房供后管理。一是明确承购人享受与购买商品住房居民同等的公共服务待遇，包括落户、子女入学等方面，充分保障承购人的相关合法权益。二是明确原则上承购人取得共有产权住房不动产权证书满5年的，可转让其所持有的产权份额给其他符合共有产权住房条件的申请人，即共有产权住房流转实行封闭运行，不能转为商品住房，一方面稳定房源规模，增加政府供给能力，另一方面达到堵住“套利”预期、实现“房住不炒”的目标。三是明确承购人和代持机构可依法将拥有的产权份额用于抵押；继承人符合共有产权住房申购条件的，可继承共有产权住房个人份额。

　　有关政策支持和组织保障。一是明确共有产权住房项目采用招标、拍卖、挂牌等方式供地，列入城镇保障性安居工程的，用地指标由省统筹保障。二是明确发展共有产权住房的地级以上市要加大资金投入，支持共有产权住房建设。共有产权住房筹集享受国家规定的各项税费优惠政策。三是明确发展共有产权住房的地级以上市要加强组织领导、明确部门职责、加强监督管理以及加强宣传引导，确保共有产权住房工作稳步推进。

　　同一小区共有产权住房与商品住房同权利同义务

　　发展共有产权住房不仅可以扩大住房保障覆盖范围，解决“夹心层”和青年刚需群体住房问题，也有利于改善在粤创业就业港澳居民的居住条件，更有利于稳定房地产市场。根据《指导意见》，共有产权住房申请人必须是符合当地规定条件的城镇无房家庭（含单身居民）。符合条件的人才、城镇稳定就业外来务工人员、在粤工作和生活的港澳居民也纳入共有产权住房的供应范围内。

　　为确保共有产权住房分配公平公正，共有产权住房采用按房配售或轮候配售制度。申请人的配售排序，通过综合评分、摇号抽签等方式确定，具体操作细则由各地结合实际制定。共有产权住房承购人和代持机构可依法将拥有的产权份额用于抵押申请贷款，具体按照国家贷款政策和各地有关规定执行。

　　那么，购买共有产权住房享受的公共服务与商品住房有区别吗？据广东省住房和城乡建设厅负责人介绍，共有产权住房承购人享受与购买商品住房居民同等的公共服务权利。共有产权住房和商品住房同一小区的，纳入所在小区统一管理，并享受同等服务、承担同等权利和义务。

　　对于政府产权份额，承购人不用缴纳政府产权部分的租金，但是承购人应按有关规定和合同约定，缴纳按照整套共有产权住房全部产权建筑面积计算的住宅专项维修基金和物业管理服务费用，并享受住宅专项维修基金和物业管理服务的相应权利。对于个人产权份额，原则上不低于50%。承购人不得分割个人产权份额以及增购政府产权份额。承购人应按有关规定和合同约定使用共有产权住房，不得擅自出租转借、长期闲置、改变用途，不得改变房屋结构，影响房屋质量安全和使用功能。

　　根据《指导意见》，原则上承购人取得共有产权住房不动产权证书满5年的可转让其所持有的产权份额；取得共有产权住房不动产权证书不满5年的，因特殊原因确需退出，可退出其所持有的产权份额。承购人需转让或退出的，应向住房保障主管部门或其委托的代持机构提交转让或退出申请。该承购人所持有的产权份额由住房保障主管部门或其委托的代持机构通过综合评分、摇号抽签等方式，转让给其他符合规定条件的申请人。因特殊原因确需退出的情形由各地自行确定，必要时可由住房保障主管部门或其委托的代持机构予以回购。

　　对于转让共有产权住房的，承购人所持产权份额增值收益归承购人所有；退出共有产权住房的，承购人所持产权份额增值收益归代持机构所有。转让与退出时成交价格低于原购买价格的，代持机构不予补偿差价。承购人购买、转让共有产权住房所产生的税费，代持机构不承担，由承购人或转让双方按照相关规定缴交，符合条件的可按规定享受相关税费优惠政策。