巩固基本盘与转型 | 产城发展报告

2020年，各行各业均受到新冠疫情不同程度影响，但得益于疫情防控工作的快速推进和常态化，国内经济活动得以快速重启。 

数据上看，二季度GDP增长3.2%，已经由负转正；三季度增长4.9%，四季度增长6.5%，呈现阶梯式上升；全年GDP达到101.6万亿元，同比增长2.3%，成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体。

发改委在4月20日明确了新基建的范畴，地方政府对相关产业的支撑亦提上日程。同样在4月，证监会、发改委联合发布了基建公募REITs试点通知，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

这预示着未来资本对资产的价值要求更高，直接影响未来园区运营商的投拓选址和资产运营能力。

纵观2020年全年，更多房地产企业被迫转型已成为事实，产业地产开发商亦面临着巩固基本盘与谋求转型之间的平衡问题。

积极提升资管能力，半导体和医疗成招商热门

2020 年，招商蛇口将其定义为“资管年”，资产梳理再盘活，积极拥抱公募 REITs，一举摘得“2021 中国产城发展企业运营表现 TOP20”榜首。

张江高科作为张江高科技园区的主力开发企业，从区位、政策上获益甚多，年内继续加强“产业投行”的定位，在医疗、芯片乃至新能源汽车领域都有参与，产业投资和科创基金带来的业绩贡献越发喜人，借此夺下“2021 中国产城发展企业运营表现 TOP20”的榜眼。

联东集团作为产业地产领域高周转、规模化的代表，2020年管理层更提出“2025 年全国布局 700 个园区”的目标。另外，可以关注到联东集团更加重视运营服务，特别是 U 谷金融这一金融服务平台的建立，对于联东整合金融资源以服务入园企业有相当助益。

从全年动态来看，国内产业地产开发商不断加大在物联网、大数据、半导体、新能源汽车等产业方面的招商引资力度，同时疫情影响下园区对医疗新技术的投入同样正在加快，医疗领域的签约及开工也在增多。

招商方面，年内代表性事件有张江高科参与上海微电子装备的 A 轮融资，并引入联仁健康运营总部、和黄医药肿瘤药生产基地，以及博腾药业上海制剂研发中心。

重大项目开工方面，联东集团公布了旗下 6 个园区的新开工状况，中新集团公布了4 个。除此之外，华夏幸福、东湖高新、星河产业、金地威新等均在下半年积极启动新园区建设。

盈利能力仍受影响，轻重资产或成增收关键

观点指数选取12家产业地产上市企业进行部分盈利指标对比，在中期营业收入方面，仅招商蛇口和东湖高新实现了同比增长，分别为45.74%和9.57%，招商蛇口园区开发与运营业务同比增长更是达到78.31%。

数据来源：公司公告，观点指数整理

其余企业则录得不同程度下跌，特别是苏州高新和北大资源，分别下跌72.40%和68.58%。对于营业收入的大幅下跌，苏州高新方面表示，系因房地产交付结转同比减少；而北大资源亦表示，营收下降源于“物业发展项目已交付面积减少”。

扣非归母净利润同比变化上，12家中有4家实现了同比增长，为东湖高新、上海临港、张江高科和中新集团，分别增长61.57%、547.19%、242.62%和22.81%，其余企业均录得同比下降。

张江高科扣非净利润大幅增长主要源于公司的投资收益，其下属合营企业ShanghaiZJHi-TechInvestmentCorporation持有的已上市股票在期内录得较大投资收益；而上海临港的大幅增长，源于上年同期发生的企业合并所造成的净损益，本期并无该项发生。

数据来源：公司公告，观点指数整理

从毛利率看，12家企业中，2020年上半年毛利率较2019年年末有所上升的企业有4家，分别为华夏幸福、中国宏泰发展、中新集团和北大资源。

数据来源：公司公告，观点指数整理

其中，宏泰发展毛利率达到82.6%新高位，主要由于龙河高新区的土地使用权出让收入占整体收入比例较同期高，而该收入毛利率高于其他园区的土地整理投资服务及物业销售。龙河高新区项目是宏泰发展的核心项目，项目发展成熟，但市场亦对其过于依赖单一项目有所忧虑，未来或可关注异地复制和轻资产输出能力。

数据显示，2020年产业地产企业的盈利能力普遍受到疫情影响，主要围绕两点：一是房地产交付结转大幅减少；二是因租金减免或优惠政策导致收入减少，特别是对于一些国有园区平台。

困难之下，企业更加重视轻重结合的发展方式。

如亿达中国继续在轻资产平台“亿达未来”上发力，提供以智能化为基础的园区轻资产服务，包括园区管理、招商运营、企业服务、技术服务、产业研究等。

数据来源：亿达中国公告，观点指数整理

2020年10月，中集产城轻资产项目东莞松山湖中集产城数字科技产业园开业，管理面积超过20万平方米。

中集产城年内引进战略投资者曲江文投，碧桂园亦继续增加投资扩大对中集产城的持股，由此中集产城成为联营公司从中集集团出表。合作方对短期盈利、盈利周期以及发展速度的要求会否改变中集产城未来的发展战略，值得持续关注。

3家企业公布REITs计划，园区资产证券化未来可期

4月，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。而在基础设施包含范围里，文件提到了仓储物流、国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等，给市场情绪打了一剂“强心针”。

对一直以来困扰产业地产行业的投融资痛点而言，REITs是一个巨大利好，也是目前国内投融资体系里急需，且具有较大潜力的融资模式。从发行REITs的资产条件上看，要求项目具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力和较好的增长潜力，规定上有效排除了部分经营不善的园区资产。

东湖高新首先发力，于9月份发出公告，称拟开展公开募集基础设施证券投资基金（基础设施公募REITs）的申报发行工作，拟选取资产是位于东湖高新区的武汉软件新城1.1期产业园项目，初步募集规模约8.5亿元。

东湖高新也因此成为国内产业地产行业首个公开披露园区资产公募REITs方案的企业。这一单REITs将采取“公募基金+ABS”的结构，并可能会加入“股+债”的私募基金层级。

来源：东湖高新公告

资料显示，武汉软件新城已经建成项目面积超过100万平方米，是集新一代信息技术、智慧健康、文化与科技融合等三大特色产业集群于一体的智慧园区。

不过，东湖高新手中自持园区中符合申报条件的只有2014年交付的1.1期项目，共有11栋楼，占地3.4万平方米，总建筑面积16.6万平方米。

上海临港方面则于10月传出消息，将以位于临港新片区的2处优质工业厂房资产为基础资产，与战略合作伙伴东久集团将位于上海和苏州、无锡、常州的4处工业厂房资产共同发起设立公募REITs，资产包共计六处产业园。该部分资产现金流稳定，具有持续经营能力和较好的增长潜力，符合试点要求。截至2020年7月整体出租率达95%，整体估值约22亿元。

政策层面，临港新片区管委会于2020年5月8日会同人民银行上海总部、上海银保监局、上海证监局、市金融工作局共同发布《全面推进中国（上海）自由贸易试验区临港新片区金融开放与创新发展的若干措施》，REITs是其中的关键部分。另外，还在12月发布了《关于报送临港新片区基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）储备项目的通知》。上海市国资委对临港集团在金融资本方面的创新一直比较支持，包括借壳上市、定向增发、发起设立园区开发基金，以及临港新片区与特斯拉的百亿对赌等。

另有消息透露，于2019年12月实现REITs赴港上市的招商蛇口，亦已经申报本次的基础设施公募REIT，该申报项目是第一批申报中唯一的“央企+工改工”概念。

据了解，是次申请的REITs资产包将涵盖位于深圳蛇口网谷的四栋写字楼：万维大楼、万联大厦、万融大厦和万海大厦，总建筑面积达20万平方米，其中产业用房部分面积约15万平方米，全部由招商蛇口自持出租。

在资产交易政策方面，REITs是转让所有权但保持运营权的较好金融工具，能够满足园区持续稳定经营的需要，同时也可以实现资金回收。不过，实践中面临着资产交易的政策瓶颈，不同部门之间的指导意见尚未明确，审批效率亦有待提高。另外，公募REITs作为国内全新的一种融资工具，配套税收政策仍有待建立。

可以预见，中国大陆市场首单公募REITs很大几率在2021年诞生，哪一家企业能尝到“头啖汤”，成为市场关注焦点。