逆市翻盘-2020年佛山房地产市场政策解读及2021年展望

导语： 

近几年来，随着广州的影响加深，道路建设的完善，其实可以看到佛山楼市的重心基本位于广佛交界地区。随着广州政策的影响，以及广佛同城建设的逐步完善，广州与佛山的融合加剧，以广州为中心的地理位置也越来越明显。回顾2020年，新冠疫情给全国乃至全球的经济都带来了不同程度的负面影响，在相关政策以及广佛同城的利好下，佛山也迅速走出了阴霾，房地产市场恢复得较快，销售回暖明显。

一、2020年佛山房地产市场政策解读

1.购房政策：变化不大，稳中有松

自2016年佛山局部限购、2017年二手纳入限购以来，截止2020年12月，佛山楼市限购政策基本未有大变化。

在人才购房政策方面，2019年佛山发布了本科或以上学历首套房不受户籍社保限制相关政策。同年11月，提出“认定为优粤佛山卡A 卡、B卡、C卡、T卡的人才，享受佛山市户籍人口购房政策”。

而今年，佛山先后发布中专以上学历可申领人才T卡、T卡新增社保/个税证明等相关政策。

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2.交通规划：广佛互联，通达五区

截止目前，佛山地铁方面，有1条广佛线已通车，3条地铁在建，包括2号线一期、3号线、广州7号线顺德段。建成后总里程达到154公里，预计3年内有望4条地铁初步成网运营。

在第二轮地铁获批后即可开工，预计5年后，佛山轨道交通运行线路达6条，总里程达到270公里，轨道交通基本成网。

除了地铁外，佛山还有南海新交通、里水有轨电车、高明有轨电车等多条有轨电车与地铁接驳。

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3.教育资源：教育提质，打造名城

2018年~2020年，佛山新增新改扩建学前教育超6万个，到2020年底佛山实现“公办园在园幼儿占比达50%、普惠性幼儿园在园幼儿占比达80%”的目标。2016年~2020年，佛山共新增义务教育阶段近19万个。

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4.土拍成交：频刷新高，首破千亿

据有关数据统计，今年佛山一共卖出110宗地块（商住地+商服地），成交面积1458.21万㎡，同比上涨37.95%，成交总金额1243.83亿元，同比大增70.01%！

值得注意的是，今年佛山卖地幅数、总建、金额均突破历史新高，2020的卖地金额更是初次破千亿，足见佛山土拍程度之火热。

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5.新房网签：容量充足，仅次惠州

疫情之下佛山凸显充足市场容量，数据显示，佛山2020年新房共成交117061套,比2019年新增了五千余套，成交面积1308.45 万m，同比2019年微涨4%。从历年成交来看，该成交为近十二年第四高，略低于2015年、2016年和2018年。2020年佛山成交量位居湾区9城第一梯队，成交量仅次于惠州，市场表现最为活跃，近5年成交规模远高于广深一线城市。

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二、2021年佛山房地产市场展望

1. 政策预测

中国的房市本质上是政策市，再火热的房市一纸限购便可急速降温，政策导向和房产涨跌紧密相连。基于目前佛山去库存艰巨的任务，土地的供应海量以及地方财政赢弱等考虑，预计2021年佛山房市大概率不会收紧。

从政策层面来看，2021只要佛山房价没出现急速大涨，大概率会延续2020年的限购政策，甚至一定程度上会继续放松。

2.市场供应

展望2021，在土地市场供求持续维持高位的状态下，据统计，2020年佛山土地供应面积有23%的涨幅。保守估算，2021年的佛山有超过80个新盘入市，加上老盘推新，选择丰富，预期佛山楼市未来供应充足，市场竞争度仍然会居高不下。

3.房价预测

佛山是广深、佛莞四大一线或者新一线城市中的。而且佛山土地供应充足，最高楼面价估计将依然在2万左右徘徊，平均土地楼面价有20%以上上涨，佛山整体房价会有15到20点涨幅。如果涨幅超过20%大概率限购政策升级。

4.上涨区域

佛山房价上涨区域会集中在临广及次临广区域(次临广包含所有能通达广州的地铁盘)、，需要密切关注2号线、广州7号线延长线和广佛环附近楼盘。

投资买房尽量避开偏远地区，尽量选择临广，有地铁，商业学校配套完善的市中心板块，这个是基本的投资逻辑。预测2021核心城区成交面积会继续大幅上涨，成交平均价格也会随之上涨。

5.区域分化

2021年预计房市区域分化会继续加剧。中心区位板块投资价值会更加凸显，优质板块和偏远地区的价格也会逐步拉开。

2020年，三水、高明的成交面积较2019年分别下滑12%和7%，而禅城、南海、顺德的成交面积同比上涨分别23%、14%以及6%。

闭眼买房、躺着赚钱的时代已经过去，2021年的楼市，分化是主旋律，不止于板块分化，楼盘和房源也会继续分化...

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